土地增值税以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率中止征收。

土地增值税税额计算方法

土地增值税以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率中止征收。

土地增值税实行四级超额累进税率：

1.增值额未超越扣除项目金额50%（含50%）的部分，税率为30%；

2.增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%（含100%）的部分，税率为40%；

3.增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%（含200%）的部分，税率为50%；

4.增值额超越扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐方法计算，细致公式如下：

土地增值额未超越扣除项目金额50%的，应征税额＝土地增值额×30%；

土地增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的，应征税额＝土地增值额×40%－扣除项目金额×5%；

土地增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的，应征税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×15%；

土地增值额超越扣除项目金额200%的，应征税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35%。

土地增值税计算办法（附土地增值税税率表）

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的根本征税范围包括：

（1）转让国有土地运用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

土地增值税具有哪几个特性呢？

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税税率表

案例

某县城一家房地产开发企业2016年度拜托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，获得开具增值税发票的销售收入7648万元；其他局部暂时对外出租，本年度获得开具增值税发票的租金收入63万元（不契合简易征税请求）。与该住宅楼开发相关的本钱、费用有：

（1）支付获得土地运用权价款1400万元。

（2）获得土地运用权支付相关税费42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发作管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能精确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规则，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

（1）该房地产开发企业2016年应交纳的城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数；

答：该房地产开发企业2016年城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元。

（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的获得土地运用权所支付的金额和开发本钱的合计数；

答：获得土地运用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元。

开发本钱=（90+2100+60）*80%=1800万元。

合计=1153.6+1800=2953.6万元。

（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元。

（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元。

允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元。

（6）该房地产开发企业应交纳的土地增值税。

答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元。

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%。

适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元。

土地增值税计算办法?

土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比拟费事，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者以为，应从以下几点着手，才干更好的把握其计算。
一、把握两个概念
（1）增值额，即转让土地运用权、地上建筑物及附着物获得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规则准予征税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括获得土地运用权所支付的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、控制税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超越扣除项目金额50％的局部，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超越扣除项目金额50％，未超越扣除项目金额100％的局部，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超越扣除项目金额100％，未超越扣除项目金额200％的局部，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超越扣除项目金额200％的局部，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、肯定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地运用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产获得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产获得的无形资产或非专利技术等的评价收入。
四、肯定扣除项目
（1）获得土地运用权所支付的金额，包括支付地价款和有关注销、过户手续费；（2）房地产开发本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其施行细则规则：征税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括停业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规则的，对特地从事房地产开发的企业能够按20％计算扣除。这条规则关于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算办法
首先肯定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”停止计算。
举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出卖，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，注销、过户手续费0.2万元，开发本钱包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑装置工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，停业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应交纳几土地增值税？
计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）
获得土地运用权所支付的金额与房地产开发本钱合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）
房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）
转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）
加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）
扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）
增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）
增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）
六、会计处置
1.转让获得收入时：
借：主停业务税金及附加 2467.08
贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08
2.实践上交时：
借：应交税金-应交土地增值税 2467.08
贷：银行存款 2467.08

土地增值税计算办法是什么？,土地增值税计算办法?

土地增值税计算办法?
土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。
（1）增值额未超越扣除项目金额50%局部，税率为30%；
（2）增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%；
（3）增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%；
（4）增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。
]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出卖，共获得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，特地为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当交纳停业税、城市维护建立税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规则，企业能够按土地运用权出让费、房地产开发本钱之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规则，从事房地产开发的企业能够按土地出让费和房地产开发本钱之和的20％加计扣除。则其应征税额为：
扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元
增值额＝3800-2830.9＝969.1万元
增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
应征税额＝969.1×30％＝290.73万元
土地增值税计算办法
计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。
征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目:
(1)获得土地运用权所支付的金额;
(2)开发土地的本钱、费用;
(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规则的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。
增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。
增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。
增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法:
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下:
(一)增值额未超越扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超越扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
房地产企业土地增值税怎样计算？

房地产企业土bai地增值税du普通是采取先预交后清算的zhi方式进dao行的，普通的预征率在2%-4%，详细内每个中央不容一样的。先计算能够扣除项目金额，计算收入。收入－扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率。

财政部规则的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例施行细则》第七条第六款规则，该扣除项目为“依据条例第六条（五）项规则，对从事房地产开发的征税人可按本条（一）、（二）项规则计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“获得土地运用权所支付的金额”和“开发土地的本钱、费用”之和的20%。

由于房地产开发行业本身的特殊性，在房屋建立中企业先获得对客户的预售收入，待建筑物完工验收合格后再结算收入。税法中规则，关于预售收入依照一定的比例预征土地增值税，待项目清算终了后再多退少补土地增值税款。

增值额未超越扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%，假如要是未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。假如增值额超越扣除项目金额100%，但是却没有超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。

参考材料

土地增值税“欠缴”打了谁的脸.人民网[援用时间2018-5-14]

土地增值税的计算办法

土地增值税的计算：

应征税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

1.土地增值税的计税根据是征税人转让房地产获得的增值额，转让房地产的增值额是征税人转让房地产的收入减除税法规则的扣除项目金额后的余额。

2.新建房地产的扣除项目金额

(1)获得土地运用权所支付的金额

①征税人为获得土地运用权所支付的地价款。

②征税人在获得土地运用权时按国度统一规则交纳的有关注销、过户手续费和契税。

(2)房地产开发本钱

房地产开发本钱是指征税人开发房地产项目实践发作的本钱，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发间接费用等。

(3)房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是依照征税人实践发作额停止扣除，应分别按以下两种状况扣除：

①财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=利息+(获得土地运用权所支付的金额+房地产开发本钱)×5%以内

②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的详细比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规则。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=(获得土地运用权所支付的金额+房地产开发本钱)×10%以内

(4)与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时交纳的停业税、城市维护建立税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

【解释】房地产开发企业依照《房地产开发企业财务制度》的规则，其在转让时交纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除;其他征税人交纳的印花税允许在此扣除。

(5)财政部肯定的其他扣除项目

对从事房地产开发的征税人可按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和，加计20%的扣除。

【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的征税人，除此之外的其他征税人均不适用。

【解释2】从事房地产开发的征税人只要在销售“新建商品房”时，才适用20%加计扣除的规则。

3.土地增值税的税率

(1)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(2)增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(3)增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(4)增值额超越扣除项目金额200%

2018最新土地增值税税率表一览:土地增值税计算方法实例

土地增值税=增值额×适用税率=(收入-税法允许扣除项目)×适用税率

征税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目包括：

(一)取得土地运用权所支付的金额;

(二)开发土地的本钱、费用;

(三)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规则的其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%未超越100%的部分，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%未超越200%的部分，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

免征土地增值税的情形有哪些

有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)征税人建造普通标准住宅出卖，增值额未超越扣除项目金额20%的;

(二)因国度树立需求依法征用、收回的房地产。

普通标准住宅，是指按所在地普通民用住宅标准建造的寓居用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的细致划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规则。

因国度树立需求依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国度树立的需求而被政府批准征用的房产或收回的土地运用权。

(三)因城市实施规划、国度树立的需求而搬迁，由征税人自行转让原房地产的，比照本规则免征土地增值税。因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活遭到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批经过的城市规划肯定中止搬迁的情况;因国度树立的需求而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的树立项目而中止搬迁的情况。(财税〔2006〕21号)

(四)个人因工作调动或改善寓居条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡寓居满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;寓居满三年未满五年的，减半征收土地增值税。寓居未满三年的，按规则计征土地增值税。

(五)对居民个人具有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999〕210号)

(六)对个人销售住房暂免征收土地增值税。《关于调整房地产买卖环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)