辽宁土地增值税计算方法(土地增值税税率是多少)

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

　　土地增值税计算方法（附土地增值税税率表）

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

　　土地增值税的基本征税范围包括：

　　（1）转让国有土地使用权；

　　（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

　　（3）存量房地产买卖。

　　土地增值税具有哪几个特点呢？

　　(1)以转让房地产的增值额为计税依据。

　　土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

　　(2)征税面比较广。

　　凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

　　(3)实行超率累进税率。

　　土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税;增值率低的，税率低，少纳税。

　　(4)实行按次征收。

　　土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

　　(5)采用扣除法和评估法计算增值额。

　　土地增值税计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及享筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。

　　土地增值税税率表

　　案例

　　某县城一家房地产开发企业2016年度委托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，取得开具增值税发票的销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度取得开具增值税发票的租金收入63万元（不符合简易征税要求）。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：

　　（1）支付取得土地使用权价款1400万元。

　　（2）取得土地使用权支付相关税费42万元。

　　（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

　　（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能准确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

　　（1）该房地产开发企业2016年应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数；

　　答：该房地产开发企业2016年城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元。

　　（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计数；

　　答：取得土地使用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元。

　　开发成本=（90+2100+60）*80%=1800万元。

　　合计=1153.6+1800=2953.6万元。

　　（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

　　答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

　　（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

　　答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元。

　　（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

　　答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元。

　　允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元。

　　（6）该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。

　　答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元。

　　增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%。

　　适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

　　应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元。

　　土地增值税计算方法、税率及案例

　　一、什么是土地增值税？

　　土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。

　　1、需要缴纳土地增值税征的情况

　　（1）转让国有土地使用权；

　　（2）房地产的交换，房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税；

　　（3）房地产抵押，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳土地增值税。

　　2、不需要缴纳土地增值税情况

　　（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

　　（2）转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税；

　　（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

　　（4）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

　　二、土地增值税计算方法

　　1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并按照四级超率累进税率进行征收，依据增值额与扣除项目金额的比例来确定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，具体计算方法如下：

　　应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

　　增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

　　注：自从2016年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

　　案例：

　　一个项目转让房地产收入总额是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

　　增值额=10亿-6亿=4亿；

　　增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

　　这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

　　应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

　　土地增值税

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　　土地增值税税率土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

　　那土地增值税税率是多少，土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：

　　1、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　2、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　3、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

　　4、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

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　　土地增值税计算方法土地增值税计算方法：应纳土地增值税=增值额*税率， 增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　计算增值额扣除项目：取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。

　　土地增值税实行四级超率累进税率：

　　1、增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　2、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　3、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　4、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

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　　土地增值税清算条件土地增值税清算条件主要分为两类，第一类是纳税人应该进行清算的条件；第二类是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件，下面来具体的了解下。

　　纳税人应该进行清算的条件：

　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　3、直接转让土地使用权的。

　　主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件：

　　1、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

　　2、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

　　3、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

　　土地增值税计算方法?土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

　　一、把握两个概念

　　（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

　　二、掌握税率

　　土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

　　三、确定应税收入

　　包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

　　四、确定扣除项目

　　（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

　　五、计算方法

　　首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。

　　举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。

　　每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？

　　计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）

　　取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）

　　房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）

　　转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）

　　加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）

　　扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）

　　增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）

　　增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）

　　六、会计处理

　　1.转让取得收入时：

　　借：主营业务税金及附加 2467.08

　　贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08

　　2.实际上交时：

　　借：应交税金-应交土地增值税 2467.08

　　贷：银行存款 2467.08

　　土地增值税计算方法?土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

　　（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

　　（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

　　（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为：

　　扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元

　　增值额＝3800-2830.9＝969.1万元

　　增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％

　　应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元