土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比拟费事，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者以为，应从以下几点着手，才干更好的把握其计算。

土地增值税计算办法?

土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比拟费事，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者以为，应从以下几点着手，才干更好的把握其计算。
一、把握两个概念
（1）增值额，即转让土地运用权、地上建筑物及附着物获得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规则准予征税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括获得土地运用权所支付的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、控制税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超越扣除项目金额50％的局部，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超越扣除项目金额50％，未超越扣除项目金额100％的局部，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超越扣除项目金额100％，未超越扣除项目金额200％的局部，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超越扣除项目金额200％的局部，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、肯定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地运用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产获得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产获得的无形资产或非专利技术等的评价收入。
四、肯定扣除项目
（1）获得土地运用权所支付的金额，包括支付地价款和有关注销、过户手续费；（2）房地产开发本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其施行细则规则：征税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括停业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规则的，对特地从事房地产开发的企业能够按20％计算扣除。这条规则关于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算办法
首先肯定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”停止计算。
举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出卖，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，注销、过户手续费0.2万元，开发本钱包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑装置工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，停业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应交纳几土地增值税？
计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）
获得土地运用权所支付的金额与房地产开发本钱合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）
房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）
转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）
加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）
扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）
增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）
增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）
六、会计处置
1.转让获得收入时：
借：主停业务税金及附加 2467.08
贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08
2.实践上交时：
借：应交税金-应交土地增值税 2467.08

土地增值税计算办法?

土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。
（1）增值额未超越扣除项目金额50%局部，税率为30%；
（2）增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%；
（3）增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%；
（4）增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。
]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出卖，共获得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，特地为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当交纳停业税、城市维护建立税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规则，企业能够按土地运用权出让费、房地产开发本钱之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规则，从事房地产开发的企业能够按土地出让费和房地产开发本钱之和的20％加计扣除。则其应征税额为：
扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元
增值额＝3800-2830.9＝969.1万元
增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
应征税额＝969.1×30％＝290.73万元

土地增值税税率是几？如何计算？

一、土地增值税税率是几

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

二、土地增值税如何计算

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税的计算办法及公式

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。

■土地增值税的计算办法

土地增值税依照征税人转让房地产所获得的增值额和规则的税率计算征收。

办法一、分级逐级距计算。

分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应征税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。

第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额

第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额

第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。

办法二、查表法。

查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后依照计算公式求得应纳土地增值税税额。

土地增值税税率表

第一步、第二步同上述分级逐级距计算办法;

第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

■土地增值税的计算公式

土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

■减免规则

有下列情形之一的，减免土地增值税：

(一)征税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通规范住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的寓居用住宅。

(二)对开发销售安居房获得的收入，免征土地增值税。安居房是指原产权单位依照房改政策向职工出卖的住房，以及市(区)住宅管理部门直接出售的各类政策性住房，包括：准本钱房、全本钱房、全本钱微利房、社会微利房、经济适用房。

(三)将购置的房地产再转让的减免规则：1.个人将购置的普通规范住宅再转让的，免征土地增值税。2.个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡寓居超越五年以上的(含五年)免征土地增值税;寓居满三年不满五年的，减半征收土地增值税。

(四)个人之间互换自有寓居用房的，经主管税务机关核实，能够免征土地增值税。

(五)国度建立需求依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，是指因城市施行规划、国度建立的需求而被政府批准征用的房产或收回的土地运用权。因城市施行规划、国度建立的需求而搬迁，由征税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。

(六)在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

(七)以房地产停止投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股停止投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。

(八)法律法规规则的其他减免税项目。

●房地产土地增值税税额计算的三种办法

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。依据现行政策规则，个人转让房地产土地增值税详细计算主要分三种办法：全文

●房地产企业土地增值税计算着手要点

土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比拟费事，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者以为，应从以下几点着手，才干更好的把握其计算。全文

●单位转让存量房土地增值税计算办法

一、征税人可以提供原购房发票的：

1、扣除总额=购房发票记载金额+卖房的(停业税+城建税+教育费附加+印花税)+卖方买房时交纳的契税+购房发票记载金额*(5%*满年度)全文

■相关链接：

●土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

土地增值税计算办法

土地增值税计算办法

土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比拟费事。为了便当计算，应从以下几点着手。

一、弄清增值额和扣除项目金额的含义

1、增值额

即转让土地运用权、地上建筑物及附着物获得收入与扣除项目金额之间的差额。

2、扣除项目金额

即税法规则准予征税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括获得土地运用权所支付的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、明白税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：

1、增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%，速算扣除数为0；2、增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%，速算扣除数为5%；3、增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%，速算扣除数为15%；4、增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%，速算扣除数为35%。三、肯定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地运用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产获得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产获得的无形资产或非专利技术等的评价收入。

四、肯定扣除项目

1、获得土地运用权所支付的金额，包括支付地价款和有关注销、过户手续费；

2、房地产开发本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费和开发间接费用；

3、房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其施行细则规则：征税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10%以内计算扣除；4、转让房地产有关的税金支出。包括停业税、城建税、印花税、教育费附加等；5、其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规则的，对特地从事房地产开发的企业能够按20%计算扣除。这条规则关于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。五、计算办法

首先肯定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”停止计算。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

1、增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

2、增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

3、增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

4、增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

六、计算实例

1、获得土地运用权所支付的金额

指征税人为获得土地运用权支付的地价款和按国度规则交纳的有关费用之和。

按国度统一规则交纳的有关费用是指征税人在获得土地运用权过程中为办理有关手续，按国度统一规则交纳的有关注销、过户手续费和契税。

获得土地运用权所支付的金额三种方式：

（1）以出让方式获得土地运用权的，为支付的土地出让金；

（2）以行政划拨方式获得土地运用权的，为转让土地运用权时按规则补缴的土地出让金；

（3）以转让方式获得土地运用权的，为支付的地价款。

土地支付金额的配比:

实践扣除土地金额=获得土地运用权所支付的金额×（已开发土地/全部土地）×（已售房/全部房）

2、房地产开发本钱

（1）土地征用及拆迁补偿费

主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安顿支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（2）前期工程费，指项目开发前期发作的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研讨、筹建、场地通对等前期费用。

（3）建筑装置工程费，指开发项目开发过程中发作的各项建筑装置费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目装置工程费等。

（4）根底设备费,指在开发过程中所发作的各项根底设备支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（5）公共配套设备费

指开发项目内发作的公共配套设备支出。

（6）开发间接费用,指企业为直接组织和管理开发项目所发作的,且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。（非房地产开发费用）

房开本钱的配比:

实践扣除开发本钱=一切的房地产开发本钱×（已售房/全部房）

3、例题

地处县城的某房地产开发公司可售建筑面积共计25000平方米，该项目的开发销售状况如下：

（1）该公司获得土地运用权应支付的土地出让金为16000万元，政府减征了10%，该公司按规则交纳了契税（税率5%），企业用一半的土地开发了该地产项目。

（2）该公司为该项目发作的开发本钱为12000万元。

（3）该项目发作开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。

（4）已销售20000平方米的房屋，共计获得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给别人运用（产权未发作转移），月租金为45万元，租期为8个月。

请求：

（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地运用权支付金额。

[16000×5%+16000×（1-10%）]×50%×（20000÷25000）=6080（万元）

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发本钱。

12000×（20000÷25000）=9600（万元）

4、房地产开发费用（辨别企业所得税的期间费用）

房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种状况肯定扣除（规范扣除法，而不是实践扣除法）。

（1）征税人可以按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱）×5%以内（注：利息最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

（2）征税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱）×10%以内。

房地产开发费用计算中还须留意六个问题：

①利息的上浮幅度按国度的有关规则执行，超越上浮幅度的局部不允许扣除；利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利率上上浮。

②关于超越贷款期限的利息局部和加罚的利息不允许扣除。

③提供金融机构证明，分摊利息支出。

④全部运用自有资金，没有利息支出的，依照以上办法扣除。上述详细适用的比例按省级人民政府此前规则的比例执行。即：房地产开发费用=（获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱）×10%以内

⑤房地产开发企业既有金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用扣除时不能同时适用两种方法。

⑥土地增值税清算时，曾经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

房开费用的配比（包括单独利息）:

实践扣除开发费=一切的房地产开发费用×（已售房/全部房）

最新的土地增值税暂行条例规则内容是什么

中华人民共和疆土地增值税暂行条例

第一条　为了标准土地，房地产市场买卖次序，合理调理土地增值收益，维护国度权益，制定本条例。

第二条　转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人，为土地增值税的征税义务人(以下简称征税人)，应按照本条例交纳土地增值税。

第三条　土地增值税依照征税人转让房地产所获得的增值额和本条例第七条规则的税率计算征收。

第四条　征税人转让房地产所获得的收入减除本条例第六条规则扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条　征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条　计算增值额的扣除项目：

(一)获得土地运用权所支付的金额;

(二)开发土地的本钱、费用;

(三)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规则的其他扣除项目。

第七条　土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

第八条　有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)征税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除项目金额20%的;

(二)因国度建立需求依法征用、收回的房地产。

第九条　征税人有下列情形之一的，依照房地产评价价钱计算征收：

(一)坦白、虚报房地产成交价钱的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价钱低于房地产评价价钱，又无合理理由的。

第十条　征税人应自转让房地产合同签署之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理征税申报，并在税务机关核定的期限内交纳土地增值税。

第十一条　土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关材料，并辅佐税务机关依法征收土地增值税。

第十二条　征税人未依照本条例交纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变卦手续。

第十三条　土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规则执行。

第十四条　本条例由财政部担任解释，施行细则由财政部制定。

第十五条　本条例自1994年1月1日起实施。各地域的土地增值费征收方法，与本条例相抵触的，同时中止执行。

分送：各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构。中央办公厅，中央军委办公厅，人大常委会办公厅，全国政协办公厅，高法院，高检院。