广东土地增值税是怎样计算(一)税额计算1、增值额未超越扣除项目金额50%的土地增值税额=增值额×30%2、增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的土地增值税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%3、增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的土地增值税额=增值额×50%—扣除项目金额×15%4、增值额超越扣除项目金额200%的土地增值税额=增值额×60%—扣除

广东土地增值税是怎样计算

(一)税额计算1、增值额未超越扣除项目金额50%的土地增值税额=增值额×30%2、增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的土地增值税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%3、增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的土地增值税额=增值额×50%—扣除项目金额×15%4、增值额超越扣除项目金额200%的土地增值税额=增值额×60%—扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数
(二)土地增值税的计算步骤：1、计算增值额增值额=转让房地产收入—扣除项目金额2、计算增值额与扣除项目金额之比增值额÷扣除项目金额×100%3、计算土地增值税的税额增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
(三)详细计算办法：
例1：某房地产开发公司建造并出卖一栋写字楼，获得销售收入1000万元。该公司支付100万元的地价款，投入了200万元的建形成本，银行利息不能提供金融机构证明。计算应纳的土地增值税。1、肯定收入为1000万元；2、计算扣除项目金额地价款：100万元开发本钱：200万元开发费用：(100+200)×10%=30万元与转让有关税金：1000×5%×(1+7%+3%)=55万元加计扣除：(100+200)×20%=60万元扣除金额合计：100+200+30+55+60=445万元
1、计算增值额：1000-445=555万元
2、计算增值额与扣除项目金额的比率：555÷445×100%=124.72%3、应征税额的计算按四级超率累进税率计算
a、增值额未超越扣除项目金额50%的局部：445×50%×30%=66.75万元
b、增值额超越扣除项目金额50%的，未超越扣除项目金额100%的局部：445×(100%-50%)×40%=89万元
c、增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的局部：(555-445)×50%=55万元应征税额：66.75=89+55=210.75万元
按速算公式计算：555×50%-445×15%=277.5-66.75=210.75万元
例2：某企业转让七十年代建造的厂房一栋，账面记载的固定资产原值为200万元。转移价钱为500万元，计算应纳土地增值税。经评价，厂房的重置价值为480万元。现五成新，则该厂房的评价价为：480×50%=240万元应交税金：500×5%×(1+7%+3%)=27.5万元
增值额：500-240-27.5=232.5万元
增值比例：232.5÷267.5×100%=86.92%
应纳土地增值税：232.5×40%-267.5×5%=93-13.375=79.625万元

土地增值税计算办法（附土地增值税税率表）

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的根本征税范围包括：

（1）转让国有土地运用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

土地增值税具有哪几个特性呢？

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税税率表

案例

某县城一家房地产开发企业2016年度拜托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，获得开具增值税发票的销售收入7648万元；其他局部暂时对外出租，本年度获得开具增值税发票的租金收入63万元（不契合简易征税请求）。与该住宅楼开发相关的本钱、费用有：

（1）支付获得土地运用权价款1400万元。

（2）获得土地运用权支付相关税费42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发作管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能精确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规则，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

（1）该房地产开发企业2016年应交纳的城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数；

答：该房地产开发企业2016年城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元。

（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的获得土地运用权所支付的金额和开发本钱的合计数；

答：获得土地运用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元。

开发本钱=（90+2100+60）*80%=1800万元。

合计=1153.6+1800=2953.6万元。

（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元。

（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元。

允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元。

（6）该房地产开发企业应交纳的土地增值税。

答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元。

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%。

适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元。

2018最新土地增值税税率表一览:土地增值税计算办法实例

土地增值税=增值额×适用税率=(收入-税法允许扣除项目)×适用税率

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目包括：

(一)获得土地运用权所支付的金额;

(二)开发土地的本钱、费用;

(三)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规则的其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%未超越100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%未超越200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

免征土地增值税的情形有哪些

有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)征税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除项目金额20%的;

(二)因国度建立需求依法征用、收回的房地产。

普通规范住宅，是指按所在地普通民用住宅规范建造的寓居用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通规范住宅。普通规范住宅与其他住宅的详细划分界线由各省、自治区、直辖市人民政府规则。

因国度建立需求依法征用、收回的房地产，是指因城市施行规划、国度建立的需求而被政府批准征用的房产或收回的土地运用权。

(三)因城市施行规划、国度建立的需求而搬迁，由征税人自行转让原房地产的，对比本规则免征土地增值税。因城市施行规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活遭到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门依据已审批经过的城市规划肯定停止搬迁的状况;因国度建立的需求而搬迁，是指因施行国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建立项目而停止搬迁的状况。(财税〔2006〕21号)

(四)个人因工作调动或改善寓居条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡寓居满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;寓居满三年未满五年的，减半征收土地增值税。寓居未满三年的，按规则计征土地增值税。

(五)对居民个人具有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999〕210号)

(六)对个人销售住房暂免征收土地增值税。《关于调整房地产买卖环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)

土地增值税计算办法

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

拓展阅读——土地增值税具有哪几个特性呢?

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税计算办法是什么？税率是几？附案例计算

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。

1、需求交纳土地增值税征的状况

（1）转让国有土地运用权；

（2）房地产的交流，房地产企业以开发产品与被拆迁户停止房屋互换，必需交纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益，且有合同等证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人应当依照税法规则交纳土地增值税。

2、不需求交纳土地增值税状况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地运用权的行为准绳上不应当交纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）关于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算办法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并依照四级超率累进税率停止征收，根据增值额与扣除项目金额的比例来肯定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，详细计算办法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2016年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

三、土地增值税率表

1、适用税率如下：

从以上公式和税率表能够看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量，下面我们就经过计算公式和税率表做一个简单的例子。

2、一个项目转让房地产收入总额是10亿，假定扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿