土地增值税预缴计算办法（2021年预缴土地增值税计税根据）一、第一种计算方式：预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率、增值税采用普通计税办法：预收款/（1+9%）*土地增值税预征率=0.9174预收款*土地增值税预征率

土地增值税预缴计算办法（2021年预缴土地增值税计税根据）

一、第一种计算方式

预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率

增值税采用普通计税办法：预收款/（1+9%）*土地增值税预征率=0.9174预收款*土地增值税预征率

需求留意的是，关于普通计税的项目来说，不含增值税收入如何了解是有争议的。局部观念以为，不含增值税收入 =含增值税收入 -销项税额 =含增值税收入 –（含增值税收入 -土地价款）/(1+9%)x9%。如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需求思索土地价款的分摊。

增值税采用简易计税办法：预收款/（1+5%）*土地增值税预征率=0.9524预收款*土地增值税预征率

二、第二种计算方式

增值税采用普通计税办法：应预缴税款=（预收款-预收款/（1+9%）*3%）*土地增值税预征率=0.9724预收款*土地增值税预征率

增值税采用简易计税办法：（预收款-预收款/（1+5%）*3%））*土地增值税预征率=0.9712预收款*土地增值税预征率

三、应适用何种预缴计算方式？

国度层面的税收规则允许选择两种方式预缴土地增值税。从上述剖析状况看，关于简易计税项目，方式二预缴税款比如式一要高，因而选择方式一更为有利；

关于普通计税项目，方式一的计算方式有争议，需求理解税务执行口径，才干判别哪种方式更为有利。

四、要留意的问题

需求留意的是，房地产企业需求理解项目所在地税务机关能否制定出台土地增值税预缴方式的详细规则。例如，《广州市中央税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（穗地税〔2017〕7号）明白规则：“房地产开发企业采取预收款办法销售自行开发的房地产项目的，依照以下办法计算土地增值税预征计征根据：土地增值税预征的计税根据=预收款-应预缴增值税税款”。假如项目所在地税务机关规则了土地增值税计算方式，征税人应按当地规则方式计算预缴，否则将产生滞纳金、罚款的风险。

怎样计算土地增值税税率

土地增值税是二手房买卖税费中的一个品种。在房产买卖过程中，买卖双方应该对本人所需求交纳的税费有理解，并且晓得这些税费分别是怎样计算出来的。怎样计算土地增值税税率？

一、计算土地增值税税率

土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。

（１）增值额未超越扣除项目金额５０％局部，税率为３０％；

（２）增值额超越扣除项目金额５０％，未超越扣除项目金额１００％的局部，税率为４０％；

（３）增值额超越扣除项目金额１００％，未超越扣除项目金额２００％的局部，税率为５０％；

（４）增值额超越扣除项目金额２００％的局部，税率为６０％。

二、计算土地增值税

核算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

公式中的“增值额”为征税人转让房地产所取得的收入减除扣减项目金额后的余额。

征税人转让房地产所取得的收入，包含钱银收入、什物收入和别的收入。

核算增值额的扣减项目：

（１）取得土地运用权所支付的金额；

（２）开发土地的本钱、费用；

（３）新建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房及建筑物的评价报价；

（４）与转让房地产有关的税金；

（５）财政部规则的别的扣减项目。

征税人核算土地增值税时，也可用下列精练算法：

核算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣减项目金额乘以速算扣减系数的精练方法核算，细致公式如下：

（一）增值额未逾越扣减项目金额５０％

土地增值税税额＝增值额×３０％

（二）增值额逾越扣减项目金额５０％，未逾越１００％的土地增值税税额＝增值额×４０％－扣减项目金额×５％

（三）增值额逾越扣减项目金额１００％，未逾越２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣减项目金额×１５％

（四）增值额逾越扣减项目金额２００％

土地增值税税额＝增值额×６０％－扣减项目金额×３５％

公式中的５％，１５％，３５％为速算扣减系数。

土地增值税的税率

土地增值税的税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以征税对象数额的相对率为累进根据，按超累方式计算应征税额的税率。采用超率累进税率，需求肯定几项要素：一是征税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把征税对象的相对

土地增值税的税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以征税对象数额的相对率为累进根据，按超累方式计算应征税额的税率。采用超率累进税率，需求肯定几项要素：一是征税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把征税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超越扣除项目金额50%的局部;增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%的局部;增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%的局部;增值额超越扣除项目金额200%的局部。三是按各级次分别规则不同的税率。土地增值税的税率是30%，40%、50%、60%。

土地增值税税率表

级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除率

1 50%(含)以下 30% 0

2 50%以上～100%(含) 40% 5%

3 100%以上～200%(含) 50% 15%

4 200%以上 60% 35%

2021年土地增值税怎样计算？土地增值税计算办法

2021年土地增值税怎样计算？土地增值税计算办法

无论是乡村地域还是城市地域，都有很多的税收项目，而土地增值税便是其中的一项。在以前土地增值税这一小税种并不太起眼，而随着往常房地产行业的炽热，土地增值税也蹭了一波热度，从而渐渐走进人们的事前当中。那么是什么是土地增值税？税收的计算办法是什么？哪些状况不需求交纳土地增值税？下面就逐一来理解一下吧。

什么是土地增值税？

土地增值税就是对国有土地运用权、地上建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。可见这个概念里面强调的是转让，望文生义就是对土地增值的局部停止税收征收。

土地增收税的计算办法

计算公式：应纳土地增值税=∑（每级距的增值额×适用税率）。其中增值额=征税人转让房地产所获得的收入-扣除项目金额。

从公式中可知，想要计算“土地增值税”首先要已知“税率”和计算“增值额”。而想计算“增值额”就得计算“转让房地产所获得的收入”和“扣除项目金额”。

注：自从2021年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。 　

2020广东省土地增值税实务问题汇编

1、顺德区一烂尾楼，未竣工验收，部分已按套预售，现要整栋烂尾楼转让，土地增值税如何缴交？按什么标准缴交？

答：根据《国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规则，契合下列情形之一的，征税人应中止土地增值税的清算：整体转让未竣工决算房地产开发项目的;土地增值税预征率对从事房地产开发的征税人按照转让房地产取得的收入预征土地增值税，待项目契合土地增值税清算条件后计算，多退少补。

(一)保证性住房：暂不预征;

(二)普通住宅：2%;

(三)其他：3%。

土地增值税核定征收率规则，对契合清算条件的房地产开发项目，准绳上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规则计征土地增值税、确需适用核定征收土地增值税的房地产开发项目，按其转让收入核定征收土地增值税。

(一)普通住宅：5%;

(二)转让土地运用权

1.工业用途：5%;

2.非工业用途：7%;

(三)其他：6%。

尾盘销售的税务处置，很多房地产企业搞不明白。尾盘销售后，企业应如何中止税款计算，并填报征税申报表，是很多房地产企业面临的难题。

2、（1）移交政府公建配套的视同销售收入，普通应按同期同类产品的售价作为视同销售售价，如清算项目移交政府的物业是商铺，清算项目未售出过商铺，清算项目周边无可参考的商铺售价，这种情况下，视同销售双方售价如何确认？

（2）移交政府公建配套视同销售处置，但对应的视同销售本钱应该怎样确认，能否是以下其中一项，如没有，请说明一下视同销售本钱如何确认。

1）移交政府的公建配套面积反映到可售产品面积，移交政府后，这部分产品的面积计入到已售产品面积，移交政府物业的双方视同销售本钱=总本钱/总可售面积；

2）移交政府的公建配套面积不反映在可售面积，移交政府物业的双方视同销售本钱=总本钱/（总可售面积-移交物业面积）；

3）移交政府的公建配套移交后，政府能否会开出票据，开出的票据能否能计入到开发本钱并加计扣除呢。

答：根据《国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规则执行，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、赔偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发作一切权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和次第确认：1.按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均价钱肯定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价钱或评价价值肯定。房地产开发企业根据政府规划恳求，无偿将可售产品（如住宅、商铺等）移交政府抵缴公树立施的，应视同销售确认收入，同时将此确以为取得土地运用权的本钱，在计算土地增值税时予以扣除。

3、土地增值税清算中非普通住宅与商铺可以归为一类中止核算，不需求中止分别核算吗？

答：土地增值税清算项类为普通住宅和其他，商铺归为其他一类中止核算。

4、汕头市土地增值税清算的时分是普通住宅跟非普通住宅的二分法还是普通、非普通、非住宅的三分法？

答：汕头实行普通住宅和其它二分法。

5、我公司在汕尾海丰，刚办理了商品房预售容许证，为了提早做好预售房预收款的预缴土地增值税申报前期准备工作，需求在当地税务机关办理土地增值税预收率审批手续吗？假设需求，我公司需求准备哪些资料去办理。

答：您向主管税务机关提交测算资料同时填写《房地产开发项目土地增值税预征率调整审核表》，由主管税务机关设定预征率后，就可以开端预缴土地增值税，带上预售证以及相关本钱资料等。

6、在中止土地增值税清算时，若运用建筑面积计算车位应分摊的开发本钱，此时会招致车位是亏损销售的。若运用套内面积计算车位应分摊的开发本钱，此时车位是盈利的。因此运用建筑面积计算车位应分摊的的开发本钱能否不合理？能否应运用台内面积计算车位的开发本钱？

答：根据 《国度税务总局广东省税务局关于发布<国度税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国度税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十八条规则，同一清算单位内发作的本钱、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接本钱法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的本钱、费用，准绳上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占空中积法计算分摊取得土地运用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处置方法。会计核算与税务处置规则不分歧的，以税务处置规则为准。

7、广州地域，土地增值税清算时，住宅的公开室建安本钱如何分摊，是全部分摊给公开车位还是需求在车位与地上住宅之前分摊？假设分摊地上和公开都分摊，采用何种分摊方式？

答：根据《国度税务总局广东省税务局关于发布<国度税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国度税务总局广东省税务局公告2019年第5号）的规则，审核取得土地运用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：土地出让金能否按照以下方式分摊：国有土地运用权出让合同或其补充协议注明，公开部分不交纳土地出让金或者地上部分与公开部分分别交纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或公开部分）。审核公共配套设备费时应当重点关注：应用公开人防设备建造的车位，能否按照以下方式处置：建成后产权属于全体业主一切或无偿移交给政府的，其本钱、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移注销手续的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用；不能办理权属转移注销手续的，不计算收入，不予扣除相应本钱、费用。不能办理权属转移注销手续的人防车位，其建筑面积按照人防设备竣工验收备案文件肯定，其不予扣除的本钱按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

另外，根据上述文件的政策解读，关于本钱费用分摊。《规程》第二十九条明白了地上部分与公开部分土地本钱分摊的方法，即国有土地运用权出让合同或其补充协议注明，公开部分不交纳土地出让金或者地上部分与公开部分分别交纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或公开部分）。针对应用公开人防设备建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、本钱、费用处理给予明白，即建成后产权属于全体业主一切或无偿移交给政府的，其本钱、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移注销手续的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用；不能办理权属转移注销手续的，不计算收入，不予扣除相应本钱、费用。不能办理权属转移注销手续的人防车位，其建筑面积按照人防设备竣工验收备案文件肯定，其不予扣除的本钱按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

8、湛江市的土地增值税是几分法，是湛江市一切的片区都分歧吗？另外关于清算单位，是如何确认？

答：湛江市土地增值税是二分法，分普通住宅及其他类型房地产，全省分歧。按照《国度税务总局广东省税务局关于发布《国度税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告》第十九条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位中止清算。关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。细致别离项目立项、用地规划、方案设计检查（修建性细致规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等肯定。

9、我司租用土地50年，在该地块上建造厂房（无证），转让该地上厂房能否需求交纳土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规则，转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的征税义务人（以下简称征税人），应当依照本条例交纳土地增值税。因此，如你司转让国有土地运用权地上厂房，应按规则交纳土地增值税。如转让集体土地运用权地上厂房，则按规则不征土地增值税。

10、土地增值税清算，主体完工后的测绘费能否作为开发本钱扣除？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规则，与项目有关方可扣除。

11、房地产企业在东莞市展开城市更新项目，按拆赔比对相关业主中止回迁安排补偿。针对协议面积内的回迁安排房，如何计算增值税？按平均售价来计税吗？另外，在土地增值税计算时，回迁安排房也是按销售价钱既计算销售收入又计算土地本钱吗？

答：1.增值税方面，根据《财政部 国度税务总局关于全面推开停业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《停业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规则，征税人发作应税行为价钱明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发作本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列次第肯定销售额：（一）按照征税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱肯定。（二）按照其他征税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱肯定。（三）按照组成计税价钱肯定。组成计税价钱的公式为：组成计税价钱=本钱×（1+本钱利润率） 本钱利润率由国度税务总局肯定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，经过人为布置，减少、免除、推迟交纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

2.土地增值税方面，根据《国度税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条关于拆迁安排土地增值税计算问题的规则：（一）房地产企业用建造的本项目房地产安排回迁户的，安排用房视同销售处置，按《国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规则确认收入，同时将此确以为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安排，异地安排的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规则计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安排的房屋属于购入的，以理论支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安排拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

答：土地增值税因情况不同而可采用四级超率累进税率或者核定征收方式征收。关于转让旧房及建筑物:

1.征税人能提供重置评价报告（即扣除项本钱评价报告），经税务部门采信的，按照据实方式计算应交纳的土地增值税。

2.征税人不能提供重置评价报告，但能提供购房发票的，经税务部门确认，除可扣除发票所载金额外，还可按发票所载金额并从置办年度起至转让年度止每年加计5%扣除（满12个月计一年，超越一年，未满12个月但超越6个月的，可视为一年），其置办时所交纳的契税也可以扣除，计算征收方式按照据实方式征收。

3.征税人既不能提供重置评价价钱，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规则，实行核定征收，且核定征收率不低于5%。

13、根据《国度税务总局广东省税务局土地增值税管理规程》的2019年第5号公告内的第三十一条内容里面的“不能办理权属转移注销手续的人防车位，其不予扣除的本钱按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算”这里面的建筑安装工程费用中分别包哪些明细，比如开发本钱里面的供水、供电、供气、消防、门窗、栏杆、电梯这些是工程本钱能否也属于建筑安装工程费，能否参与人防车位本钱的扣除？

答：根据《国度税务总局广东省税务局土地增值税管理规程》2019年第5号公告文件，第三十二条规则，审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发作的费用能否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。

（二）建筑安装效劳增值税发票能否在备注注明建筑效劳发作地县（市、区）称号及备案的项目称号。

根据“关于《国度税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的解读”文件的第四项，关于扣除项目金额标准适用情形和核定程序：房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、开发间接费用，应凭合法有效凭证据实扣除。凭证资料不契合清算恳求或不实的，可采取核定方式计算扣除。《规程》明白了细致核定程序以及凭证资料不契合清算恳求或不实的细致情形。第六项，关于人防车位收入、本钱、费用处理：针对应用公开人防设备建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、本钱、费用处理给予明白，不能办理权属转移注销手续的，不计算收入，不予扣除相应本钱、费用。

14、普通计税项目土地增值税计税收入与扣除项目中土地本钱扣除该用以下哪种口径：1、计税收入＝含税收入/1.09，土地本钱=账面土地本钱总额；2、计税收入＝含税收入/1.09，土地本钱＝账面土地本钱总额/1.09；3、计税收入＝含税收入－抵减土地后的销项税，土地本钱=账面土地本钱总额

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，细致为：

（一）取得土地运用权所支付的金额，是指征税人为取得土地运用权所支付的地价款和按国度统一规则交纳的有关费用。......”、《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条“土地增值税征税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规则的土地增值税扣除项目触及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目”、《国度税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的公告》（国度税务总局公告2016年第70号）第一条“营改增后，征税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税普通计税方法的征税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的征税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应征税额。

为便当征税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”。

15、我司为房地产开发企业，请问：我司因开发项目所需发作的银行拜托贷款利息能否在该项目土地增值税清算时据实扣除？

答：根据《国度税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规则：“三、房地产开发费用的扣除问题，(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地运用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的5%以内计算扣除。

16、汕头房地产土地增值税预征率是几？还有企业所得税及增值税的预征率是几？

答：1、自2013年6月1日起，汕头市房地产开发项目土地增值税的预征率调整不低于3%。

2、汕头市房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率不得低于10%。

3、根据《国度税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国度税务总局公告2016年第18号）第十条 规则，普通征税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

17、（1）按照《国度税务总局关于印发《土地增值税宣传大纲》的通知》国税函发[1995]110号，（二）对取得土地运用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地运用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需本钱再加计开发本钱的20％以及在转让环节交纳的税金。请问这份文件能否说明，熟地转让也可以加计开发本钱的20％在土地增值税税前扣除？

（2）按国税发[2007]132号第三十八条（二）关于取得土地运用权后，仅中止土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地运用权的，审核能否按税收规则计算扣除项目金额，能否按取得土地运用权时支付的地价款和开发土地的本钱之和计算加计扣除。假设能加计扣除，请问加计扣除是地价款和开发土地的本钱之和去计算还是加计开发本钱的20％？

（3）以上2份文件能否能够说明熟地转让的扣除项目里面不含开发费用？

答：根据《国度税务总局关于印发《土地增值税宣传大纲》的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二点“（二）对取得土地运用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地运用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需本钱再加计开发本钱的20%以及在转让环节交纳的税金。这样规则，是鼓舞投资者将更多的资金投向房地产开发”规则。

18、三旧改造指引中单一主体归宗改造方式下，收购人以项目建成后的物业补偿原土地运用人拆迁补偿损失，该土地运用人并非法律上的一切权人，和村集体签了长期租约，日后物业视同销售收入能否在土地增值税中视同土地本钱予以扣除？

答：单一主体归宗改造方式下，受让方以出让方式有偿取得土地运用权，向原权属人以本项目建成后的物业作为补偿的，应按照《国度税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六点执行。关于赔偿租户普通情况下应由原权属人赔偿，原权属人负有相应清退的义务，不触及受让方。

19、在土地增值税清算时，车库的测绘报告中的车位分割中有车位建筑面积（普通是11-12平米左右），还有车道建筑面积（写了一个总数），车库的可售建筑面积能否应该将测绘报告中车位的建筑面积加上车道的建筑面积？

答：土地增值税清算时车库可售建筑面积为车库的建筑面积。

20、村里面有一块留用地，目前有个开发商想跟我村协作开发并对外销售，我村按比例分配物业。但开发商恳求我村自行承担分配物业的土地增值税，我村分配的物业需求交纳土地增值税吗？按道理返还物业应该不需求交纳土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规则：“第二条 转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的征税义务人（以下简称征税人），应当依照本条例交纳土地增值税。”根据《财政部 国度税务总局关于土地增值税一些细致问题规则的通知》（财税字〔1995〕48号）规则：“二、关于协作建房的征免税问题 关于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

21、全资子公司无偿划转土地、房产给母公司（国有企业），能否免征土地增值税及增值税？

答：一、根据《财政部 国度税务总局关于全面推开停业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售效劳、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税征税人，应当按照本办法交纳增值税，不交纳停业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人”、第九条“应税行为的细致范围，按照本办法所附的《销售效劳、无形资产、不动产注释》执行”、附件2 《停业税改征增值税试点有关事项的规则》“一、营改增试点期间，试点征税人［指按照《停业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）交纳增值税的征税人］有关政策...... （二）不征收增值税项目... 5.在资产重组过程中，经过兼并、分立、出卖、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中触及的不动产、土地运用权转让行为”《国度税务总局关于征税人资产重组有关增值税问题的公告》（国度税务总局公告2011年第13号）“征税人在资产重组过程中，经过兼并、分立、出卖、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中触及的货物转让，不征收增值税”等。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条“转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的征税义务人（以下简称征税人），应当依照本条例交纳土地增值税” 、《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）第二条“按照法律规则或者合同商定，两个或两个以上企业兼并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变卦到兼并后的企业，暂不征土地增值税”等。建议您参考上述规则

22、根据与自然资源局的土地出让合同商定，土地价款分期交纳，需求按照银行同期同类贷款利率向财政局交纳还部分延期土地价款利息。同时肯定财政局盖章确认的土地出让金收入凭证。这凭证与财政局出具的土地出让金凭证分歧。均为房企交纳给财政局的土地出让凭证，可供认定为土地本钱在土地增值税清算？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的规则，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，细致为：

（一）取得土地运用权所支付的金额，是指征税人为取得土地运用权所支付的地价款和按国度统一规则交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设备（以下简称房增开发）的本钱，是指征税人房地产开发项目理论发作的本钱（以下简称房增开发本钱），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设备费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安排费及有关地上、公开附着物拆迁补偿的净支出、安排动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研讨和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发作的建筑安装工程费。基础设备费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发作的支出。公共配套设备费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发作的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发作的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动维护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设备的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规则计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规则计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的细致比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规则。因此，您司可根据上述文件别离理论情况中止判别。如无法自行判别，请向主管税务机关提供相关资料，由其依法中止判定。

23、二手店铺转让个人所得税、增值税、土地增值税的细致税率是怎样计算的？

答：个人转让二手店铺触及个人所得税、增值税、土地增值税的计算方式及税率如下：

1、个人所得税：（计税价钱-原购房发票价钱-买卖过程中交纳的相关税费及合理费用）×20%

2、增值税：以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产置办原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：　　应缴税款=(全部价款和价外费用-不动产置办原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

3、土地增值税：

(一)税额计算 　　

1、增值额未超越扣除项目金额50%的 　　

土地增值税额=增值额×30% 　　

2、增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的 　　

土地增值税额=增值额×40%—扣除项目金额×5% 　　

3、增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的 　　

土地增值税额=增值额×50%—扣除项目金额×15% 　　

4、增值额超越扣除项目金额200%的 　　

土地增值税额=增值额×60%—扣除项目金额×35% 　　

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数 　　

(二)土地增值税的计算步骤：　　

1、计算增值额 　　

增值额=转让房地产收入—扣除项目金额 　　

2、计算增值额与扣除项目金额之比 　　

增值额÷扣除项目金额×100% 　　

3、计算土地增值税的税额 　　

增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

24、土地增值税清算时税金及附加包括城建税、教育费附加、中央教育费附加，房产转让时合同交纳的印花税可以在“税金及附加科目”扣除吗？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规则：“ 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，细致为：……（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时交纳的停业税、城市维护树立税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”

25、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规则（六）根据条例第六条（五）项规则，对从事房地产开发的征税人可按本条（一）、（二）项规则计算的金额之和，加计20%的扣除。请问里面从事房地产开发的征税人是仅指房地产开发企业,还是一切企业和个人只需从事房地产开发就适用？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）的规则，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地运用权所支付的金额；（二）开发土地的本钱、费用；（三）新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规则的其他扣除项目。另外，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)的规则，根据条例第六条（五）项规则，对从事房地产开发的征税人可按本条（一）、（二）项规则计算的金额之和，加计20%的扣除。因此，如为从事房地产开发的征税人，可按上述文件规则中止加计扣除。

26、母子公司间转让房地产公司股权，能否需求交纳土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）的规则，转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的征税义务人（以下简称征税人），应当依照本条例交纳土地增值税。另外，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的规则，条例第二条所称的转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出卖或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。条例第二条所称的国有土地，是指按国度法律规则属于国度一切的土地。条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上公开的各种从属设备。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。因此，细致建议您可查看上述文件的相关规则。如不属于土地增值税征税人，则不需按规则交纳土地增值税。

27、兹有一企业受让法院拍卖的国有土地运用权，法院商定由受让方承担受让环节的土地增值税，因历史缘由无法取得历史置办土地的本钱及开发本钱费用，该企业参照国税发2009年第91号及国税发2010年第53号文的肉体向主管税务申请核定征收方式遭拒绝，主管税务机关表示必需按查账征收方式，按0本钱和百分之60的税率拟向该企业征收土地增值税，如何理解？

答：一、根据《国度税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)的规则，《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。《规程》所称土地增值税清算，是指征税人在契合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规则，计算房地产开发项目应交纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应交纳土地增值税税款的行为。因此，如为房地产开发项目中止土地增值税清算的情形，则适用于上述文件。

二、根据《财政部 国度税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号） 的相关规则，关于转让旧房及建筑物，既没有评价价钱，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规则，实行核定征收。另外，根据《广州市中央税务局关于明白土地增值税征管中有关问题的通知》（穗地税发〔2013〕152号）的规则，关于征税人转让旧房及建筑物，既没有评价报告，又不能提供购房发票的，根据《财政部国度税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规则实行核定征收。其中：（一）对个人转让旧房的，暂按5%的核定征收率征收土地增值税。（二）对征税人以置办或抵债方式取得的房产，并能提供契税完税证的，可参考上一环节契税完税证肯定的计税金额核定其扣除项目金额。

28、东莞2019WG018地块挂牌出让公告中“无偿配建商业建筑面积不少于7671平方米及住宅建筑面积不少于7671平方米，建成后无偿托付给石碣镇人民政府”。请问：1、公告中无偿移交部分能否视同销售。2、如视同销售，土增税的计税基础如何肯定。3、无偿配建部分视同销售收入，能否确以为土地运用权的本钱？

答：根据《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》配建物业土地增值税处置意见如下：

（一）直接移交方式。其发作的建筑安装工程本钱允许作为取得土地运用权的本钱扣除。

（二）无偿移交方式。假设出让合同（公告）或《不动产无偿转让协议》商定无偿移交的，应视同销售，按照《国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规则，其收入按下列方法和次第确认：1.按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均价钱肯定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价钱或评价价值肯定。土地增值税清算时，如已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。视同销售的价款的金额作为取得土地运用权的本钱，在计算土地增值税时予以加计扣除。

（三）政府回购方式。假设出让合同（公告）商定按照不低于本钱价移交的，据此肯定土地增值税应税收入。（留意：此处土地增值税应税收入不能作为取得土地运用权的本钱）。

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第四款规则：“旧房及建筑物的评价价钱，是指在转让已运用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评价机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价钱。评价价钱须经当地税务机关确认。”

根据《国度税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的公告》（国度税务总局公告2016年第70号）第六条规则：“营改增后，征税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评价价钱，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规则的扣除项目的金额按照下列方法计算：

(一)提供的购房凭据为营改增前取得的停业税发票的，按照发票所载金额(不扣减停业税)并从置办年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从置办年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从置办年度起至转让年度止每年加计5%计算。”

30、（1）非人防车位与人防车位的运用功用类似，且属于同项目公开室内，能否可参考“《房地产开发运停业务企业所得税处置办法的通知》（国税发[2009]31号）”第三十一条第四项调减本钱即“┄┄不能办理权属转移注销手续的人防车位，其建筑面积按照人防设备竣工验收备案文件肯定，其不予扣除的本钱按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算”？

（2）公开车库理论出租等取得收益的面积仅为车位理论占用面积并不包含公共车道等设备面积，那么非人防车位调减本钱的建筑面积是按车位理论占用面积与公共车道等设备面积合计数计，还是按车位理论占用面积计？

（3）非人防车位设置于公开室，且公开室面积属于项目非计容面积，车位是应规划报建恳求须配备的，属于项目的公共配套设备。那么调减非人防车位本钱时能否应按比例调减“全本钱”（即土地本钱、前期工程费、基础配套费、公共配套费、开发间接费用都需按比例调减)？

答：根据《国度税务总局广东省税务局关于发布<国度税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国度税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第三十一条第四款第二点：不能办理权属转移注销手续的人防车位，其建筑面积按照人防设备竣工验收备案文件肯定。即以《人民防空工程专项竣工验收备案表》记载的验收面积。

31、土地用途为商住的个人自建楼，转让时需求交土地增值税吗？根据《财政部国度税务总局关于全面推开停业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件规则，个人销售自建自用住房免征增值税。这个自建自用住房是指纯住宅的自建楼吗？假设土地用途为商住的个人自建楼要交土地增值税，是只需求交商业那部分吗？

答：一、关于商住房转让触及相关税种税率

（一）卖方需交纳

1、增值税：个人销售其取得的不动产(不含其置办的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产置办原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应征税额；个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应征税额。

2、个人所得税：根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规则，个人转让不动产，以其转让收入额减除财富原值和合理费用后的余额为应征税所得额，按照“财富转让所得”项目适用20%的税率交纳个人所得税；另，根据《国度税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号 ）第三条规则：征税人未提供完好、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应征税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规则，对其实行核定征税。目前我市核定征收率2%。

3、附加税：城市维护树立税税率如下：征税人所在地在市区的，税率为7%；征税人所在地在县城、镇的，税率为5%；征税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%；按照3%税率交纳教育费附加；按照2%税率交纳中央教育附加。

4、土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其暂行条例实施细则规则，转让国有土地运用权及地上附着物应交纳土地增值税。按照四级超率累进税率30%-60%征收土地增值税；

5、印花税：依据《印花税暂行条例》的规则，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，买卖双方应各按0.5‰税率交纳印花税。

（二）买方需交纳契税契税：商住房应按3％的税率交纳契税。

2021年4月1日起，土地增值税新政策实施！

一、我区土地增值税预征率依照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三品种型分地域肯定为：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。

（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。

（三）我区其他地域普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。

二、本公告自2021年4月1日起实施。《内蒙古自治区中央税务局转发国度税务总局关于增强土地增值税征管工作的通知》（内地税字〔2010〕179号）同时废止。

【政策解读】

一、《公告》出台背景

土地增值税是以征税人转让房地产所获得的增值额为征税对象，按照规则税率征收的一种税。

房地产企业的土地增值税，是以房地产开发项目为单位征税，在项目完工验收结算前转让房地产获得的收入应按规则的预征率预征土地增值税，待项目到达完工验收等条件后施行土地增值税清算，税款多退少补。

目前，我区按房价预征土地增值税，依据每平方米商品房售价由低到高分别设置5档预征率。

近年来，局部征税人和基层税务人员反映，我区的土地增值税预征率比相邻省区高，而且操作复杂，不利于企业资金周转，也不利于税收收入的平衡入库。

为此，我们对相关状况停止了细致的调研，并征求各方意见倡议，起草了《国度税务总局内蒙古自治区税务局内蒙古自治区财政厅内蒙古自治区住房和城乡建立厅关于调整土地增值税预征方法有关事宜的公告》。

二、政策出台法律根据

1、《中华人民共和疆土地增值税暂行条例施行细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条：

“征税人在项目全部完工结算前转让房地产获得的收入，由于触及本钱肯定或其他缘由，而无法据以计算土地增值税的，能够预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再停止清算，多退少补。详细方法由各省、自治区、直辖市中央税务局依据当地状况制定”。

2、《财政部国度税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条：

“各地进一步完善土地增值税预征方法，依据本地域房地产业增值程度和市场开展状况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地肯定预征率，并适时调整”。

3、《国度税务总局关于增强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条：

“各级税务机关要全面增强土地增值税的预征工作，把预征率的调整和土地增值税清算的实践税负分离起来；把预征率的调整与房价上涨的状况分离起来，使预征率愈加接近实践税负程度”，以及该条目“除保证性住房外，东部地域省份预征率不得低于2%，中部和东北地域省份不得低于1.5%，西部地域省份不得低于1%”的规则。