土地增值税计算办法（附土地增值税税率表）土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的根本征税范围包括：（1）转让国有土地运用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；（3）存量房地产买卖。

土地增值税计算办法（附土地增值税税率表）

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的根本征税范围包括：

（1）转让国有土地运用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

土地增值税具有哪几个特性呢？

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税税率表

案例

某县城一家房地产开发企业2016年度拜托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，获得开具增值税发票的销售收入7648万元；其他局部暂时对外出租，本年度获得开具增值税发票的租金收入63万元（不契合简易征税请求）。与该住宅楼开发相关的本钱、费用有：

（1）支付获得土地运用权价款1400万元。

（2）获得土地运用权支付相关税费42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发作管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能精确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规则，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

（1）该房地产开发企业2016年应交纳的城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数；

答：该房地产开发企业2016年城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元。

（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的获得土地运用权所支付的金额和开发本钱的合计数；

答：获得土地运用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元。

开发本钱=（90+2100+60）*80%=1800万元。

合计=1153.6+1800=2953.6万元。

（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元。

（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元。

允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元。

（6）该房地产开发企业应交纳的土地增值税。

答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元。

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%。

适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元。

土地增值税计算办法是什么？税率是几？附案例计算

我国税收项目众多，其中土地增值税便是其中一种，在房产买卖过程中，个人或者单位都要依据规则交纳土地增值税，那土地增值税计算办法是什么？税率是几？

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。

1、需求交纳土地增值税征的状况

（1）转让国有土地运用权；

（2）房地产的交流，房地产企业以开发产品与被拆迁户停止房屋互换，必需交纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益，且有合同等证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人应当依照税法规则交纳土地增值税。

2、不需求交纳土地增值税状况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地运用权的行为准绳上不应当交纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）关于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算办法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并依照四级超率累进税率停止征收，根据增值额与扣除项目金额的比例来肯定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，详细计算办法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2016年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

三、土地增值税率表

1、适用税率如下：

从以上公式和税率表能够看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量，下面我们就经过计算公式和税率表做一个简单的例子。

2、一个项目转让房地产收入总额是10亿，假定扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

以上就是关于土地增值税的计算和税率引见了，土地增值税计算的逻辑全国都是一样的，可能每个公司计算的办法都会不一样，这也没有对错之分，由于土增税在实践征收中有差别，就会招致计算办法不同。

贵州省土地增值税核定征收规范

土地增值税征收范围

1、普通状况下，土地增值税会对“转让”国有土地运用权的行为停止征税，而“出让”国有土地运用权的状况不需求征收土地增值税;

2、土地增值税既对转让国有土地运用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

3、土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产一切人、土地运用人将房产、土地运用权赠与“直系亲属或者承当直接奉养义务人”。

②房产一切人、土地运用人经过中国境内非营利的社会团体、国度机关将房屋产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

两种土地增值税清算办法分别是什么

土地增值税清算，就是征税人在契合了土地增值清算的条件后办理相应的手续来交征税费的行为。这是房地产开发的重要税种之一。对企业的影响是较大的。那么详细的土地增值税的清算办法有哪些呢?下面就由律图小编为大家引见。

一、两种土地增值税清算办法分别是什么

土地增值税清算普通有两种计算办法，下面分别称为甲计算法和乙计算法。这两种办法征税人不能恣意选用，但不同的计算办法和计算口径，给征税人带来的税负却不同。

甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额本钱比例或其他合理办法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持甲计算法观念的征税人，根据是《国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规则，土地增值税以国度有关部门审批的房地产开发项目为单位停止计算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位停止清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国度有关部门审批的房地产开发项目(包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等)为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额本钱比例或其他合理办法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持乙计算法观念的征税人，根据是增值税暂行条例施行细则第八条“土地增值税以征税人房地产本钱核算的最根本的核算项目或核算对象为单位计算”的规则。

二、两种计算法带来的不同税负结果。

湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品(包括门面房、车库等)已售40873.82平方米，未出卖面积18578.12平方米。

经核实，该单位2006年1月1日～2012年6月30日期间，完成销售收入26485.56万元，其中：普通规范住宅4018.75万元，非普通规范住宅3829.78万元，其他开发产品18637.03万元。在该项目土地增值税清算中，按发作合理总本钱在已售、未售产品之间分配，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元，其中：获得土地运用权所支付的金额3409.48万元，房地产开发本钱14455.96万元，房地产开发费用1786.54万元(按获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱之和的10%计算)，与转让房地产有关的税金1496.47万元，财政部规则的加计20%扣除数3573.09万元，土地增值总额=26485.56-24721.54=1764.02(万元)。

甲计算法：在同一个房地产开发项目中，先按房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1.普通规范住宅：转让收入4018.75万元，应扣除项目金额为7065.01万元，其中：获得土地运用权所支付的金额1072.88万元，房地产开发本钱4187.07万元，房地产开发费用=(1072.88+4187.07)×10%=526(万元)，与转让房地产有关的税金227.07万元，财政部规则的加计20%扣除数1051.99万元，增值额=4018.75-7065.01=-3046.26(万元)，增值额为负数，不用交纳土地增值税。

2.非普通规范住宅：转让收入3829.78万元，应扣除项目金额为6348.61万元，其中：获得土地运用权所支付的金额938.40万元，房地产开发本钱3778.70万元，房地产开发费用471.70万元，与转让房地产有关的税金216.39万元，财政部规则的加计20%扣除数943.42万元，增值额=3829.78-6348.61=-2518.83(万元)，增值额为负数，不用交纳土地增值税。

3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，应扣除项目金额为11307.92万元，其中：获得土地运用权所支付的金额1398.20万元，房地产开发本钱6490.19万元，房地产开发费用788.84万元，与转让房地产有关的税金1053.01万元，财政部规则的加计20%扣除数1577.68万元，增值额=18637.03-11307.92=7329.11(万元)，增值率=7329.11÷11307.92=64.81%，应缴土地增值税=7329.11×40%-11307.92×5%=2366.24(万元)。

因而，采用甲计算法合计应缴土地增值税2366.24万元，已缴528.3万元，应补1837.94万元，担负率=2366.24÷26485.56=8.93%。

乙计算法：在同一个房地产开发项目中，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1.普通规范住宅：普通规范住宅转让收入4018.75万元，占销售收入总额的比率=4018.75÷26485.56=15.17%，应计算的增值额=该项目土地增值总额×该类收入比率=1764.02×15.17%=267.60(万元)，应扣除的项目总额=4018.75-267.60=3751.15(万元)，增值率=267.60÷3751.15=7.12%，未超越20%，依照土地增值税暂行条例第十一条“征税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规则，依法免缴土地增值税。

2.非普通规范住宅：转让收入3829.78万元，占销售收入总额的比率=3829.78÷26485.56=14.46%，应计算的增值额=1764.02×14.46%=255.08(万元)，应扣除的项目总额=3829.78-255.08=3574.70(万元)，增值率=255.08÷3574.70=7.14%，应缴土地增值税=76.52(万元)。

3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，占销售收入总额的比率=18637.03÷26485.56=70.37%，应计算的增值额=1764.02×70.37%=1241.35(万元)，应扣除的项目总额=18637.03-1241.35=17395.68(万元)，增值率=1241.35÷17395.68=7.14%，应缴土地增值税=372.38(万元)。

因而，采用乙计算法合计应缴土地增值税=76.52+372.38=448.90(万元)，已缴528.3万元，应退79.4万元，担负率=448.90÷26485.56=1.69%。与第一种状况相比，普通规范住宅、非普通规范住宅、其他开发产品的增值率都相等，该房地产开发项目的应纳土地增值税减少金额=2366.24-448.90=1917.34(万元)。