土地增值税预缴计算办法（2021年预缴土地增值税计税根据）一、第一种计算方式预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率增值税采用普通计税办法：预收款/（1+9%）*土地增值税预征率=0.9174预收款*土地增值税预征率需求留意的是，关于普通计税的项目来说，不含增值税收入如何了解是有争议的。局部观念以为，不含增值税收入 =含增值税收入 -销项税额 =含增值税收入 –

土地增值税预缴计算办法（2021年预缴土地增值税计税根据）

一、第一种计算方式

预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率

增值税采用普通计税办法：预收款/（1+9%）*土地增值税预征率=0.9174预收款*土地增值税预征率

需求留意的是，关于普通计税的项目来说，不含增值税收入如何了解是有争议的。局部观念以为，不含增值税收入 =含增值税收入 -销项税额 =含增值税收入 –（含增值税收入 -土地价款）/(1+9%)x9%。如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需求思索土地价款的分摊。

增值税采用简易计税办法：预收款/（1+5%）*土地增值税预征率=0.9524预收款*土地增值税预征率

二、第二种计算方式

增值税采用普通计税办法：应预缴税款=（预收款-预收款/（1+9%）*3%）*土地增值税预征率=0.9724预收款*土地增值税预征率

增值税采用简易计税办法：（预收款-预收款/（1+5%）*3%））*土地增值税预征率=0.9712预收款*土地增值税预征率

三、应适用何种预缴计算方式？

国度层面的税收规则允许选择两种方式预缴土地增值税。从上述剖析状况看，关于简易计税项目，方式二预缴税款比如式一要高，因而选择方式一更为有利；

关于普通计税项目，方式一的计算方式有争议，需求理解税务执行口径，才干判别哪种方式更为有利。

四、要留意的问题

需求留意的是，房地产企业需求理解项目所在地税务机关能否制定出台土地增值税预缴方式的详细规则。例如，《广州市中央税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（穗地税〔2017〕7号）明白规则：“房地产开发企业采取预收款办法销售自行开发的房地产项目的，依照以下办法计算土地增值税预征计征根据：土地增值税预征的计税根据=预收款-应预缴增值税税款”。假如项目所在地税务机关规则了土地增值税计算方式，征税人应按当地规则方式计算预缴，否则将产生滞纳金、罚款的风险。

土地增值税的计算办法：

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

学问拓展：

土地增值税的征收范围：

1、普通规则

(1)土地增值税只对“转让”国有土地运用权的行为征税，对“出让”国有土地运用权的行为不征税。

(2)土地增值税既对转让国有土地运用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产一切人、土地运用人将房产、土地运用权赠与“直系亲属或者承当直接奉养义务人”。

②房产一切人、土地运用人经过中国境内非营利的社会团体、国度机关将房屋产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

2、特殊规则

(1)以房地产停止投资联营

以房地产停止投资联营一方以土地作价入股停止投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中假如投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房停止投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用处，假如产权没有发作转移，不征收土地增值税。

(3)房地产的互换，由于发作了房产转移，因而属于土地增值税的征税范围。但是关于个人之间互换自有寓居用房的行为，经过当地税务机关审核，能够免征土地增值税。

(4)协作建房，关于一方出地，另一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。

(5)房地产的出租，指房产一切者或土地运用者，将房产或土地运用权租赁给承租人运用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业固然获得了收入，但没有发作房产产权、土地运用权的转让，因而，不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押，指房产一切者或土地运用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种状况下房产的产权、土地运用权在抵押期间并没有发作权属的变卦，因而对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

(7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户停止房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。关于房地产开发公司而言，固然获得了收入，但没有发作房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

(9)房地产的重新评价，依照财政部门的规则，国有企业在清产核资时对房地产停止重新评价而产生的评价增值，因其既没有发作房地产权属的转移，房产产权、土地运用权人也未获得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

(10)土地运用者处置土地运用权，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占用、运用收益或处分该土地的权益，具有合同等到证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人就应当按照税法规则交纳停业税、土地增值税和契税等。

土地增值税清算要满足什么条件

在我国，土地是属于国度的，但是我们有运用权。在享有土地运用的同时，我们当然得支付一定的东西。下面法律快车小编就什么是土地增值税；土地增值税清算要满足什么条件；土地增值税的计算办法这三个问题为大家引见一下吧！

一、什么是土地增值税？

土地增值税是指转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税根据向国度交纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。征税人为转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权、并获得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权所获得的增值额。土地价钱增值额是指转让房地产获得的收入减除规则的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实践上就是反房地产暴利税，是指房地产运营企业等单位和个人，有偿转让国有土地运用权以及在房屋销售过程中取得的收入，扣除开发本钱等支出后的增值局部，要按一定比例向国度交纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超越50%的局部，税率为30%，增值额超越200%的局部，则要按60%的税率停止征税。据专家测算，房地产项目毛利率只需到达34.63%以上，都需交纳土地增值税。

二、土地增值税清算要满足什么条件?

征税人契合下列条件之一的，应停止土地增值税的清算,房地产开发项目全部完工、完成销售的；整体转让未完工决算房地产开发项目的；直接转让土地运用权的。同时，对契合以下条件之一的，主管税务机关可请求征税人停止土地增值税清算。已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超越85%，但剩余的可售建筑面积曾经出租或自用的；获得销售（预售）答应证满三年仍未销售终了的；征税人申请注销税务注销但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销注销行进行土地增值税清算；省（直辖市）税务机关规则的其他状况.
流程：当项目契合清算条件时，向税局申请清算。先做一个测算。找一家税务师事务所帮助出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开端会依照比拟严厉的规范来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，到达要的规范又不冒犯出售法规的状况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。出来鉴证之后，去税务局交相关材料。税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开端审核，中间会有很多的中央需求沟通的。他们审核终了，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算完毕了。