土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的根本征税范围包括：（1）转让国有土地运用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；（3）存量房地产买卖。

土地增值税计算办法（附土地增值税税率表）

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的根本征税范围包括：

（1）转让国有土地运用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

土地增值税具有哪几个特性呢？

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税税率表

案例

某县城一家房地产开发企业2016年度拜托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，获得开具增值税发票的销售收入7648万元；其他局部暂时对外出租，本年度获得开具增值税发票的租金收入63万元（不契合简易征税请求）。与该住宅楼开发相关的本钱、费用有：

（1）支付获得土地运用权价款1400万元。

（2）获得土地运用权支付相关税费42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发作管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能精确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规则，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

（1）该房地产开发企业2016年应交纳的城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数；

答：该房地产开发企业2016年城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元。

（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的获得土地运用权所支付的金额和开发本钱的合计数；

答：获得土地运用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元。

开发本钱=（90+2100+60）*80%=1800万元。

合计=1153.6+1800=2953.6万元。

（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元。

（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元。

允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元。

（6）该房地产开发企业应交纳的土地增值税。

答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元。

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%。

适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元。

2020土地增值税税率表-土地增值税计算办法

什么是土地增值税

土地增值税是指转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税根据向国度交纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税课税对象

课税对象是指有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权所获得的增值额。

土地增值税税率

土地增值税实行四级超率累进税率，详细税率如下：

1.增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%;

2.增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%;

3.增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%;

4.增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

土地增值税四级超率累进税率表

2016-2017年土地增值税征税申报程序

1.征税人应在转让房地产合同签署后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理;经常转让经审核可按月按季申报征税。

2.征税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部完工结算前转让房地产获得的收入，税务机关能够预征土地增值税，之后办理征税清算后，多退少补。

注：土地增值税只对“转让”国有土地运用权的行为征税，对“出让”国有土地运用权的行为不征税。它是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。

土地增值税计算办法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税计算办法

地增值税计算办法

土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比拟费事。为了便当计算，应从以下几点着手。

一、弄清增值额和扣除项目金额的含义

1、增值额

即转让土地运用权、地上建筑物及附着物获得收入与扣除项目金额之间的差额。

2、扣除项目金额

即税法规则准予征税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括获得土地运用权所支付的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、明白税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：

1、增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%，速算扣除数为0；2、增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%，速算扣除数为5%；3、增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%，速算扣除数为15%；4、增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%，速算扣除数为35%。三、肯定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地运用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产获得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产获得的无形资产或非专利技术等的评价收入。

四、肯定扣除项目

1、获得土地运用权所支付的金额，包括支付地价款和有关注销、过户手续费；

2、房地产开发本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费和开发间接费用；

3、房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其施行细则规则：征税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10%以内计算扣除；4、转让房地产有关的税金支出。包括停业税、城建税、印花税、教育费附加等；5、其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规则的，对特地从事房地产开发的企业能够按20%计算扣除。这条规则关于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。五、计算办法

首先肯定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”停止计算。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

1、增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

2、增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

3、增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

4、增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

六、计算实例

1、获得土地运用权所支付的金额

指征税人为获得土地运用权支付的地价款和按国度规则交纳的有关费用之和。

按国度统一规则交纳的有关费用是指征税人在获得土地运用权过程中为办理有关手续，按国度统一规则交纳的有关注销、过户手续费和契税。

获得土地运用权所支付的金额三种方式：

（1）以出让方式获得土地运用权的，为支付的土地出让金；

（2）以行政划拨方式获得土地运用权的，为转让土地运用权时按规则补缴的土地出让金；

（3）以转让方式获得土地运用权的，为支付的地价款。

土地支付金额的配比:

实践扣除土地金额=获得土地运用权所支付的金额×（已开发土地/全部土地）×（已售房/全部房）

2、房地产开发本钱

（1）土地征用及拆迁补偿费

主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安顿支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（2）前期工程费，指项目开发前期发作的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研讨、筹建、场地通对等前期费用。

（3）建筑装置工程费，指开发项目开发过程中发作的各项建筑装置费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目装置工程费等。

（4）根底设备费,指在开发过程中所发作的各项根底设备支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（5）公共配套设备费

指开发项目内发作的公共配套设备支出。

（6）开发间接费用,指企业为直接组织和管理开发项目所发作的,且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。（非房地产开发费用）

房开本钱的配比:

实践扣除开发本钱=一切的房地产开发本钱×（已售房/全部房）

3、例题

地处县城的某房地产开发公司可售建筑面积共计25000平方米，该项目的开发销售状况如下：

（1）该公司获得土地运用权应支付的土地出让金为16000万元，政府减征了10%，该公司按规则交纳了契税（税率5%），企业用一半的土地开发了该地产项目。

（2）该公司为该项目发作的开发本钱为12000万元。

（3）该项目发作开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。

（4）已销售20000平方米的房屋，共计获得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给别人运用（产权未发作转移），月租金为45万元，租期为8个月。

请求：

（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地运用权支付金额。

[16000×5%+16000×（1-10%）]×50%×（20000÷25000）=6080（万元）

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发本钱。

12000×（20000÷25000）=9600（万元）

4、房地产开发费用（辨别企业所得税的期间费用）

房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种状况肯定扣除（规范扣除法，而不是实践扣除法）。

（1）征税人可以按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱）×5%以内（注：利息最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

（2）征税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱）×10%以内。

房地产开发费用计算中还须留意六个问题：

①利息的上浮幅度按国度的有关规则执行，超越上浮幅度的局部不允许扣除；利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利率上上浮。

②关于超越贷款期限的利息局部和加罚的利息不允许扣除。

③提供金融机构证明，分摊利息支出。

④全部运用自有资金，没有利息支出的，依照以上办法扣除。上述详细适用的比例按省级人民政府此前规则的比例执行。即：房地产开发费用=（获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱）×10%以内

⑤房地产开发企业既有金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用扣除时不能同时适用两种方法。

⑥土地增值税清算时，曾经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

房开费用的配比（包括单独利息）:

实践扣除开发费=一切的房地产开发费用×（已售房/全部房）

应该如何计算土地增值税

应该如何计算土地增值税

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%；

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；

(四)增值额超越扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

最新的土地增值税暂行条例规则内容是什么

中华人民共和疆土地增值税暂行条例

第一条　为了标准土地，房地产市场买卖次序，合理调理土地增值收益，维护国度权益，制定本条例。

第二条　转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人，为土地增值税的征税义务人(以下简称征税人)，应按照本条例交纳土地增值税。

第三条　土地增值税依照征税人转让房地产所获得的增值额和本条例第七条规则的税率计算征收。

第四条　征税人转让房地产所获得的收入减除本条例第六条规则扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条　征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条　计算增值额的扣除项目：

(一)获得土地运用权所支付的金额;

(二)开发土地的本钱、费用;

(三)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规则的其他扣除项目。

第七条　土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

第八条　有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)征税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除项目金额20%的;

(二)因国度建立需求依法征用、收回的房地产。

第九条　征税人有下列情形之一的，依照房地产评价价钱计算征收：

(一)坦白、虚报房地产成交价钱的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价钱低于房地产评价价钱，又无合理理由的。

第十条　征税人应自转让房地产合同签署之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理征税申报，并在税务机关核定的期限内交纳土地增值税。

第十一条　土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关材料，并辅佐税务机关依法征收土地增值税。

第十二条　征税人未依照本条例交纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变卦手续。

第十三条　土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规则执行。

第十四条　本条例由财政部担任解释，施行细则由财政部制定。

第十五条　本条例自1994年1月1日起实施。各地域的土地增值费征收方法，与本条例相抵触的，同时中止执行。

分送：各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构。中央办公厅，中央军委办公厅，人大常委会办公厅，全国政协办公厅，高法院，高检院。

两种土地增值税清算办法分别是什么

一、两种土地增值税清算办法分别是什么

土地增值税清算普通有两种计算办法，下面分别称为甲计算法和乙计算法。这两种办法征税人不能恣意选用，但不同的计算办法和计算口径，给征税人带来的税负却不同。

甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额本钱比例或其他合理办法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持甲计算法观念的征税人，根据是《国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规则，土地增值税以国度有关部门审批的房地产开发项目为单位停止计算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位停止清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国度有关部门审批的房地产开发项目(包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等)为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额本钱比例或其他合理办法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持乙计算法观念的征税人，根据是增值税暂行条例施行细则第八条“土地增值税以征税人房地产本钱核算的最根本的核算项目或核算对象为单位计算”的规则。

二、两种计算法带来的不同税负结果。

湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品(包括门面房、车库等)已售40873.82平方米，未出卖面积18578.12平方米。

经核实，该单位2006年1月1日～2012年6月30日期间，完成销售收入26485.56万元，其中：普通规范住宅4018.75万元，非普通规范住宅3829.78万元，其他开发产品18637.03万元。在该项目土地增值税清算中，按发作合理总本钱在已售、未售产品之间分配，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元，其中：获得土地运用权所支付的金额3409.48万元，房地产开发本钱14455.96万元，房地产开发费用1786.54万元(按获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱之和的10%计算)，与转让房地产有关的税金1496.47万元，财政部规则的加计20%扣除数3573.09万元，土地增值总额=26485.56-24721.54=1764.02(万元)。

甲计算法：在同一个房地产开发项目中，先按房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1.普通规范住宅：转让收入4018.75万元，应扣除项目金额为7065.01万元，其中：获得土地运用权所支付的金额1072.88万元，房地产开发本钱4187.07万元，房地产开发费用=(1072.88+4187.07)×10%=526(万元)，与转让房地产有关的税金227.07万元，财政部规则的加计20%扣除数1051.99万元，增值额=4018.75-7065.01=-3046.26(万元)，增值额为负数，不用交纳土地增值税。

2.非普通规范住宅：转让收入3829.78万元，应扣除项目金额为6348.61万元，其中：获得土地运用权所支付的金额938.40万元，房地产开发本钱3778.70万元，房地产开发费用471.70万元，与转让房地产有关的税金216.39万元，财政部规则的加计20%扣除数943.42万元，增值额=3829.78-6348.61=-2518.83(万元)，增值额为负数，不用交纳土地增值税。

3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，应扣除项目金额为11307.92万元，其中：获得土地运用权所支付的金额1398.20万元，房地产开发本钱6490.19万元，房地产开发费用788.84万元，与转让房地产有关的税金1053.01万元，财政部规则的加计20%扣除数1577.68万元，增值额=18637.03-11307.92=7329.11(万元)，增值率=7329.11÷11307.92=64.81%，应缴土地增值税=7329.11×40%-11307.92×5%=2366.24(万元)。

因而，采用甲计算法合计应缴土地增值税2366.24万元，已缴528.3万元，应补1837.94万元，担负率=2366.24÷26485.56=8.93%。

乙计算法：在同一个房地产开发项目中，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1.普通规范住宅：普通规范住宅转让收入4018.75万元，占销售收入总额的比率=4018.75÷26485.56=15.17%，应计算的增值额=该项目土地增值总额×该类收入比率=1764.02×15.17%=267.60(万元)，应扣除的项目总额=4018.75-267.60=3751.15(万元)，增值率=267.60÷3751.15=7.12%，未超越20%，依照土地增值税暂行条例第十一条“征税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规则，依法免缴土地增值税。

2.非普通规范住宅：转让收入3829.78万元，占销售收入总额的比率=3829.78÷26485.56=14.46%，应计算的增值额=1764.02×14.46%=255.08(万元)，应扣除的项目总额=3829.78-255.08=3574.70(万元)，增值率=255.08÷3574.70=7.14%，应缴土地增值税=76.52(万元)。

3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，占销售收入总额的比率=18637.03÷26485.56=70.37%，应计算的增值额=1764.02×70.37%=1241.35(万元)，应扣除的项目总额=18637.03-1241.35=17395.68(万元)，增值率=1241.35÷17395.68=7.14%，应缴土地增值税=372.38(万元)。

因而，采用乙计算法合计应缴土地增值税=76.52+372.38=448.90(万元)，已缴528.3万元，应退79.4万元，担负率=448.90÷26485.56=1.69%。与第一种状况相比，普通规范住宅、非普通规范住宅、其他开发产品的增值率都相等，该房地产开发项目的应纳土地增值税减少金额=2366.24-448.90=1917.34(万元)。

综上所述，甲、乙两种计算法固然都有各自的理由，但土地增值税清算不能在甲计算法和乙计算法中恣意选用。