安徽土地增值税怎么计算(土地增值税计算器2021)

2021-08-02 15:46:49 506 来源：慧法顾

土地增值税是指国家对于有偿转让国有土地使用权或者土地上建筑物和其他附属物等产权的主体所征收的一种税。土地增值税包含着两层含义，第一是国家只对转让国有土地的使用权征税，第二是国家只对有偿转让国有土地使用权以及其他产权征税。对于通过继承与赠与转让的土地不收土地增值税。

土地增值税是什么

法律依据

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条　土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税是按增值额未超过扣除项目金额的比例进行征收的，所以土地增值税税率是比例税率。

　　土地增值税预缴计算方法（2021年预缴土地增值税计税依据）

　　一、第一种计算方式

　　预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率

　　增值税采用一般计税方法：预收款/（1+9%）*土地增值税预征率=0.9174预收款*土地增值税预征率

　　需要注意的是，对于一般计税的项目来说，不含增值税收入如何理解是有争议的。部分观点认为，不含增值税收入 =含增值税收入 -销项税额 =含增值税收入 –（含增值税收入 -土地价款）/(1+9%)x9%。如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需要考虑土地价款的分摊。

　　增值税采用简易计税方法：预收款/（1+5%）*土地增值税预征率=0.9524预收款*土地增值税预征率

　　二、第二种计算方式

　　增值税采用一般计税方法：应预缴税款=（预收款-预收款/（1+9%）*3%）*土地增值税预征率=0.9724预收款*土地增值税预征率

　　增值税采用简易计税方法：（预收款-预收款/（1+5%）*3%））*土地增值税预征率=0.9712预收款*土地增值税预征率

　　三、应适用何种预缴计算方式？

　　国家层面的税收规定允许选择两种方式预缴土地增值税。从上述分析情况看，对于简易计税项目，方式二预缴税款比方式一要高，因此选择方式一更为有利；

　　对于一般计税项目，方式一的计算方式有争议，需要了解税务执行口径，才能判断哪种方式更为有利。

　　四、要注意的问题

　　需要注意的是，房地产企业需要了解项目所在地税务机关是否制定出台土地增值税预缴方式的具体规定。例如，《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（穗地税〔2017〕7号）明确规定：“房地产开发企业采取预收款方法销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款”。如果项目所在地税务机关规定了土地增值税计算方式，纳税人应按当地规定方式计算预缴，否则将产生滞纳金、罚款的风险。

预缴土地增值税计算办法是什么？

依照《土地增值税暂行条例施行细则》（财法字〔１９９５〕６号）第十六条规则，“征税人在项目全部完工结算前转让房地产获得的收入，由于触及本钱肯定或其他缘由，而无法据以计算土地增值税的，能够预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再停止清算，多退少补。”

我国的房地产、特别是特地从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，普通对其应交纳的土地增值税采取平常预征、完工结算后汇算清缴的办法。但目前普遍反映房地产土地增值税计算费事，精确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的办法引见如下，供参考：

一、预征的办法

预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市中央税务局依据当地状况核定。

假定Ａ房产开发企业方案开发住宅楼５栋，　２０１５年年底完工托付运用，估计收入总额５００００万元，２０１４年一季度获得预售收入１００００万元，当地核定的土地增值税预征率为２％，则应预缴的土地增值税为１００００×２％＝２００万元。

二、汇算清缴的办法

土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间确实定、收入确实认、扣除额确实定、未出卖产品相关事项确实定以及应征税额的计算等几方面。

（一）清算时间确实定

土地增值税的清算时间依据以下状况肯定：

１、具备下列情形之一的，征税人应自满足清算条件之日起９０日内办理清算手续。

（１）房地产开发项目全部完工、完成销售的。

（２）整体转让未完工决算房地产开发项目的。

（３）直接转让土地运用权的。

２．契合下列情形之一的，主管税务机关将请求征税人停止土地增值税清算，征税人应自接到清算通知之日起９０天内办理清算手续。

（１）已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上，或该比例虽未超越８５％，但剩余的可售建筑面积曾经出租或自用的。

（２）获得销售（预售）答应证满三年仍未销售终了的。

（３）征税人申请注销税务注销但未办理土地增值税清算手续的。

（４）省税务机关规则的其他状况。

（二）收入确实认

房地产转让收入是指转让房地产获得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入，在确认时应留意五点：

１、已全额开具商品房销售发票的，依照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以买卖双方签署的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实践丈量面积不分歧，在清算前已发作补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

２、对在销售时按县级以上人民政府规则代收的各项费用计入房价向购置方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所获得的收入。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价钱的，不作为转让房地产的收入，

３、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、赔偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发作一切权转移时应视同销售房地产，其收入按下列办法和次第确认：

（１）按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的均匀价钱肯定。

（２）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价钱或评价价值肯定。

４、房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用处时，假如产权未发作转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。

５、假如获得的是实物收入应按收入时的市场价钱折算成货币收入；假如获得的是无形资产收入应按特地评价机构确认成货币收入；假如获得的是外国货币应依照获得收入的当天或当月１日国度发布的市场汇率折算成钱收入。也就是说，计算土地增值税所运用的收入指标，需求将转让房地产获得的各种方式的收入按上述办法换算成钱现金方式的收入。

（三）扣除项目金额确实定

房产开发企业土地增值税扣除项目确实定包括五项内容：

１、获得土地运用权所支付的金额。包两局部：

（１）为获得土地运用权支付的地价款。其中：对政府出让的土地为支付的土地出让金；对以行政划拨方式获得的土地为按规则补交的土地出让金；对以转让方式获得的土地为向原土地运用权人实践支付的地价款。

（２）在获得土地运用权时按国度统一规则交纳的有关费用，如注销、过户手续费和契税等等。

２、开发土地和新建房及配套设备的本钱（简称房地产开发本钱）。也就是开发房地产项目实践发作的本钱，包括六局部：

（１）土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及有关地上、公开附着物拆迁补偿的净支出，安顿动迁用房支出等。与所得税不同的是还包括土地闲置费。

（２）前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研讨和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（３）建筑装置工程费。其中以出包方式开发的为支付给承包单位的建筑装置工程费；以自营方式开发的为自建工程发作的建筑装置工程费。

（４）根底设备费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发作的支出。

（５）公共配套设备费。指不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发作的支出。

（６）开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发作的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动维护费、周转房摊销等。相当于工业消费企业的制造费用。

３、开发土地和新建房及配套设备的费用（简称房地产开发费用）。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。相当于普通企业的期间费用或者停业费用。

对开发费用的扣除，不是按实践发作额，而是按规范扣除，规范的选择取决于财务费用中的利息支出。分两种状况：

（１）对可以按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。扣除金额为利息支出加上按上述获得土地运用权所支付的金额与房地产开发本钱之和不超越５％的比例（详细由当地政府肯定）计算扣除。

（２）对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发本钱金额之和不超越的１０％（详细由当地政府肯定）计算扣除。

不过，在详细肯定时还应留意五点：

①利息的上浮幅度按国度的有关规则执行，超越上浮幅度的局部不允许扣除。

②超越贷款期限的利息局部和加罚的利息不允许扣除。

③全部运用自有资金，没有利息支出的，按上述②的办法计算扣除。

④房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用不能同时用上述两种办法计算扣除，只能选其中的一种办法。

⑤土地增值税清算时，曾经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

４、与转让房地产有关的税金。包括在转让房地产时交纳的停业税、城市建立维护维护建立税、印花税、教育费附加，即“三税一费”。房地产开发企业在转让时交纳的印花税因已归入管理费用，因而，在此只能扣除停业税、城市建立维护维护建立税和教育费附加，即扣除“两税一费”。

５、财政部规则的其它扣除项目。

依据《土地增值税暂行条例施行细则》的规则，特地从事房地产开发的征税人在计算土地增值税时，除扣除上述四个项目的扣除金额外，能够按获得土地运用权支付的金额＋房地产开发本钱之和再加计２０％的扣除金额，其他征税人则不不允许。也就是说，加计２０％扣除政策只适用于特地从事房地产开发、并已停止本质性开发的征税人，对虽特地从事房地产开发但未停止本质性开发（未停止开发即转让）的征税人只能扣除获得土地运用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及转让环节交纳的税金；对非特地从事房地产开发的征税人，只能扣除上述前四个项目的金额。

不过，在扣除项目金额确实定上还应留意以下几点：

１、对在销售时按县级以上人民政府规则代收的各项费用计入房价向购置方一并收取的，在将代收费用作为转让房地产所获得的收入计税后，实践支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价钱的，不作为转让房地产的收入，对实践支付的代收费用也不得在计算增值额时扣除。

２、按我疆土地增值税管理的相关规则，房产开发企业在计算土地增值税时具有下列状况之一的，需求对扣除本钱停止评价：

①出卖旧房及建筑物的；

②坦白、虚报房地产成交价钱的；

③提供扣除项目金额不实的；

④转让房地产的成交价钱低于房地产评价价钱，又无合理理由的。其计算公式为：

扣除本钱＝重置本钱价×成新度折扣率。

重置本钱价＝买卖实例房地产价钱×实物情况要素修正×权益要素修正×区域要素修正×其他要素修正。

也就是说，房产开发企业转让新建房地产假如存在上述②、③、④三种状况之一的，需求对本钱项目金额停止评价扣除。

３、房地产开发企业在工程完工验收后，依据合同商定，拘留建筑装置施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，拘留的质保金不得计算扣除。

４、逾期开发交纳的土地闲置费不得扣除。

５、契税，应视同“按国度统一规则交纳的有关费用”，计入“获得土地运用权所支付的金额”中扣除。

６、拆迁安顿费的扣除，按以下规则处置：

（１）房地产企业用建造的该项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同销售处置，按（国税发〔２００６〕１８７号）第三条第（一）款规则确认收入（即按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的均匀价钱肯定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价钱或评价价值肯定），同时将此确以为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（２）开发企业采取异地安顿，异地安顿的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔２００６〕１８７号第三条第（一）款的规则计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安顿的房屋属于购入的，以实践支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（３）货币安顿拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

７、扣除获得土地运用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

８、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设备，按以下准绳处置：

（１）建成后产权属于全体业主一切的，其本钱、费用能够扣除。

（２）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公同事业的，其本钱、费用能够扣除。

（３）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用。

９、销售已装修的房屋的装修费用能够计入房地产开发本钱。

１０、房地产开发企业的预提费用，除另有规则外，不得扣除。

（四）未出卖产品相关事项确实定

在土地增值税清算时对开发产品未全部出卖，但已到达清算条件，被主管税务机关肯定需求清算的，对剩余未转让的房地产，其待完成的收入不记入清算的收入总额，已完成的本钱费用也应从总本钱费用中剔除，清算后销售或有偿转让时，应按规则停止土地增值税的征税申报，收入按上述规则确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以销售或转让面积计算。税率和速算扣除系数适用清算时肯定的税率和速算扣除系数。

（五）应征税额的计算

经过以上对房地产转让收入及扣除项目金额确实定后，依照土地增值税的计算步骤，能够计算增值额了，土地增值税的增值额＝转让房地产获得的收入－扣除项目金额。计算出增值额，肯定出增值额占扣除项目金额的比例（增值额÷扣除项目金额×１００％），再找出适用税率，也就能够计算应交纳的土地增值税税额了，即土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

但还需求留意的是：土地增值税是以征税人房地产本钱核算的最根本的核算项目或核算对象为单位计算的。成片受让土地运用权分期分批开发、转让的，对允许扣除项目的金额可按转让土地运用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此方法难以精确计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。即：扣除项目金额＝扣除项目总金额×（转让土地运用权的总面积或建筑面积／受让土地运用权的总面积）。

总之，土地增值税的汇算清缴假如可以从以上几个方面做到精确确认和计算，其应征税款的汇算结果也就精确无误了。

综上所述，我们能够晓得预缴增值税普通发作在房地产开发商，预征的税率要依据当地的税率定，不能混为一谈。有一个政策优惠是需求特别留意的：特地从事房地产开发工作的征税人能够加计２０％扣除，这个关于特地从事房地产开发商来说是一个好事，交纳税款的时分留意有这个政策。以上就是对“预缴土地增值税计算办法”的解答。

土地增值税计算办法

一、把握两个概念

（１）增值额，即转让土地运用权、地上建筑物及附着物获得收入与扣除项目金额之间的差额。

（２）扣除项目金额，即税法规则准予征税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括获得土地运用权所支付的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、控制税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：

（１）增值额未超越扣除项目金额５０％的局部，税率为３０％，速算扣除数为０；

（２）增值额超越扣除项目金额５０％，未超越扣除项目金额１００％的局部，税率为４０％，速算扣除数为５％；

（３）增值额超越扣除项目金额１００％，未超越扣除项目金额２００％的局部，税率为５０％，速算扣除数为１５％；

（４）增值额超越扣除项目金额２００％的局部，税率为６０％，速算扣除数为３５％。

三、肯定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地运用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产获得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产获得的无形资产或非专利技术等的评价收入。

四、肯定扣除项目

（１）获得土地运用权所支付的金额，包括支付地价款和有关注销、过户手续费；

（２）房地产开发本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费和开发间接费用；

（３）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其施行细则规则：征税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（１）和（２）项合计的５％以内计算扣除，否则按上述第（１）和（２）项合计的１０％以内计算扣除；

（４）转让房地产有关的税金支出。包括停业税、城建税、印花税、教育费附加等；

（５）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规则的，对特地从事房地产开发的企业能够按２０％计算扣除。这条规则关于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算办法

首先肯定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”停止计算。

举例如下：某房地产公司开发１００栋花园别墅，其中８０栋出卖，１０栋出租，１０栋待售。每栋地价１４．８万元，注销、过户手续费０．２万元，开发本钱包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑装置工程费等合计５０万元，贷款支付利息０．５万元（能提供银行证明）。

每栋售价１８０万元，停业税率５％，城建税税率５％，教育费附加征收率３％。问该公司应交纳几土地增值税？

计算过程如下：转让收入：１８０×８０＝１４４００（万元）

获得土地运用权所支付的金额与房地产开发本钱合计：（１４．８＋０．２＋５０）×８０＝５２００（万元）

房地产开发费用扣除：０．５×８０＋５２００×５％＝３００（万元）

转让税金支出：１４４００×５％×（１＋５％＋３％）＝７７７．６（万元）

加计扣除金额：５２００×２０％＝１０４０（万元）

扣除项目合计：５２００＋３００＋７７７．６＋１０４０＝７３１７．６（万元）