土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税计算办法（附土地增值税税率表）

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的根本征税范围包括：

（1）转让国有土地运用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

土地增值税具有哪几个特性呢？

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税税率表

案例

某县城一家房地产开发企业2016年度拜托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，获得开具增值税发票的销售收入7648万元；其他局部暂时对外出租，本年度获得开具增值税发票的租金收入63万元（不契合简易征税请求）。与该住宅楼开发相关的本钱、费用有：

（1）支付获得土地运用权价款1400万元。

（2）获得土地运用权支付相关税费42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发作管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能精确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规则，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

（1）该房地产开发企业2016年应交纳的城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数；

答：该房地产开发企业2016年城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元。

（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的获得土地运用权所支付的金额和开发本钱的合计数；

答：获得土地运用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元。

开发本钱=（90+2100+60）*80%=1800万元。

合计=1153.6+1800=2953.6万元。

（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元。

（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元。

允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元。

（6）该房地产开发企业应交纳的土地增值税。

答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元。

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%。

适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元。

土地增值税计算办法是什么？税率是几？附案例计算

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。

1、需求交纳土地增值税征的状况

（1）转让国有土地运用权；

（2）房地产的交流，房地产企业以开发产品与被拆迁户停止房屋互换，必需交纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益，且有合同等证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人应当依照税法规则交纳土地增值税。

2、不需求交纳土地增值税状况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地运用权的行为准绳上不应当交纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）关于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算办法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并依照四级超率累进税率停止征收，根据增值额与扣除项目金额的比例来肯定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，详细计算办法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2016年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

三、土地增值税率表

1、适用税率如下：

从以上公式和税率表能够看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量，下面我们就经过计算公式和税率表做一个简单的例子。

2、一个项目转让房地产收入总额是10亿，假定扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

河南调整土地增值税核定征收率

为了增强土地增值税核定征收管理，依据国税发[2010]53号文件的相关规则，分离河南省的实践状况，河南省地税局于近日发布《河南省中央税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省中央税务局公告2011年第10号），明白土地增值税核定征收率，自2012年1月1日起执行。

公告明白，普通规范住宅的税率为5%；除普通规范住宅以外的其他住宅为6%；除住宅以外的其他房地产项目8%.

有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税：擅自销毁账簿或账目紊乱，形成收入、扣除项目无法精确计算的。拒不提供征税材料或不按税务机关请求提供征税材料的。申报的计税价钱明显偏低，又无合理理由的。契合土地增值税清算条件，未按规则期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

一切征税人转让“土地”的一概按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。转让土地是指转让国有土地运用权或以转让国有土地运用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

经济适用房是经政府批准建立的具有保证性质的普通规范住宅，普通来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超越扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超越扣除项目金额20%的，应按规则征收土地增值税。

房地产开发企业对购房者随房屋一并购置的公开室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房肯定的准绳：即销售房屋为普通规范住宅的，公开室、车库依照普通规范住宅肯定；销售房屋为非普通规范住宅或其他房地产项目的，公开室、车库依照非普通规范住宅或其他房地产项目肯定。待清算时，应将公开室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购置者未购置房屋但单独购置了公开室、车库、阁楼的，按其他房地产项目征收土地增值税。

土地增值税的计算办法及公式

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。

■土地增值税的计算办法

土地增值税依照征税人转让房地产所获得的增值额和规则的税率计算征收。

办法一、分级逐级距计算。

分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应征税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。

第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额

第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额

第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。

办法二、查表法。

查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后依照计算公式求得应纳土地增值税税额。

土地增值税税率表

第一步、第二步同上述分级逐级距计算办法;

第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

■土地增值税的计算公式

土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

■减免规则

有下列情形之一的，减免土地增值税：

(一)征税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通规范住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的寓居用住宅。

(二)对开发销售安居房获得的收入，免征土地增值税。安居房是指原产权单位依照房改政策向职工出卖的住房，以及市(区)住宅管理部门直接出售的各类政策性住房，包括：准本钱房、全本钱房、全本钱微利房、社会微利房、经济适用房。

(三)将购置的房地产再转让的减免规则：1.个人将购置的普通规范住宅再转让的，免征土地增值税。2.个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡寓居超越五年以上的(含五年)免征土地增值税;寓居满三年不满五年的，减半征收土地增值税。

(四)个人之间互换自有寓居用房的，经主管税务机关核实，能够免征土地增值税。

(五)国度建立需求依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，是指因城市施行规划、国度建立的需求而被政府批准征用的房产或收回的土地运用权。因城市施行规划、国度建立的需求而搬迁，由征税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。

(六)在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

(七)以房地产停止投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股停止投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。

(八)法律法规规则的其他减免税项目。

●房地产土地增值税税额计算的三种办法

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。依据现行政策规则，个人转让房地产土地增值税详细计算主要分三种办法：全文

●房地产企业土地增值税计算着手要点

土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比拟费事，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者以为，应从以下几点着手，才干更好的把握其计算。全文

●单位转让存量房土地增值税计算办法

一、征税人可以提供原购房发票的：

1、扣除总额=购房发票记载金额+卖房的(停业税+城建税+教育费附加+印花税)+卖方买房时交纳的契税+购房发票记载金额*(5%*满年度)全文

■相关链接：

●土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

2017年土地增值税计算办法

土地增值税是指转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税根据向国度交纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。下面是小编整理的2017年土地增值税计算办法，欢送大家阅读!

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

拓展阅读——土地增值税具有哪几个特性呢?

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税的计算办法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。
征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
（1）获得土地运用权所支付的金额；
（2）开发土地的本钱、费用；
（3）新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规则的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。
增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。
增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。
增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：
（一）增值额未超越扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
（三）增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（四）增值额超越扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。