土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税计算办法（附土地增值税税率表）

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的根本征税范围包括：

（1）转让国有土地运用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

土地增值税具有哪几个特性呢？

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税税率表

案例

某县城一家房地产开发企业2016年度拜托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，获得开具增值税发票的销售收入7648万元；其他局部暂时对外出租，本年度获得开具增值税发票的租金收入63万元（不契合简易征税请求）。与该住宅楼开发相关的本钱、费用有：

（1）支付获得土地运用权价款1400万元。

（2）获得土地运用权支付相关税费42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发作管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能精确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规则，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

（1）该房地产开发企业2016年应交纳的城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数；

答：该房地产开发企业2016年城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元。

（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的获得土地运用权所支付的金额和开发本钱的合计数；

答：获得土地运用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元。

开发本钱=（90+2100+60）*80%=1800万元。

合计=1153.6+1800=2953.6万元。

（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元。

（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元。

允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元。

（6）该房地产开发企业应交纳的土地增值税。

答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元。

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%。

适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元。C

土地增值税计算办法是什么？税率是几？附案例计算

我国税收项目众多，其中土地增值税便是其中一种，在房产买卖过程中，个人或者单位都要依据规则交纳土地增值税，那土地增值税计算办法是什么？税率是几？

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。

1、需求交纳土地增值税征的状况

（1）转让国有土地运用权；

（2）房地产的交流，房地产企业以开发产品与被拆迁户停止房屋互换，必需交纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益，且有合同等证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人应当依照税法规则交纳土地增值税。

2、不需求交纳土地增值税状况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地运用权的行为准绳上不应当交纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）关于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算办法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并依照四级超率累进税率停止征收，根据增值额与扣除项目金额的比例来肯定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，详细计算办法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2016年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

三、土地增值税率表

1、适用税率如下：

从以上公式和税率表能够看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量，下面我们就经过计算公式和税率表做一个简单的例子。

2、一个项目转让房地产收入总额是10亿，假定扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿。

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

以上就是关于土地增值税的计算和税率引见了，土地增值税计算的逻辑全国都是一样的，可能每个公司计算的办法都会不一样，这也没有对错之分，由于土增税在实践征收中有差别，就会招致计算办法不同。

土地增值税的计算办法

土地增值税的计算：

应征税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

1.土地增值税的计税根据是征税人转让房地产获得的增值额，转让房地产的增值额是征税人转让房地产的收入减除税法规则的扣除项目金额后的余额。

2.新建房地产的扣除项目金额

(1)获得土地运用权所支付的金额

①征税人为获得土地运用权所支付的地价款。

②征税人在获得土地运用权时按国度统一规则交纳的有关注销、过户手续费和契税。

(2)房地产开发本钱

房地产开发本钱是指征税人开发房地产项目实践发作的本钱，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发间接费用等。

(3)房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是依照征税人实践发作额停止扣除，应分别按以下两种状况扣除：

①财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=利息+(获得土地运用权所支付的金额+房地产开发本钱)×5%以内

②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的详细比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规则。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=(获得土地运用权所支付的金额+房地产开发本钱)×10%以内

(4)与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时交纳的停业税、城市维护建立税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

【解释】房地产开发企业依照《房地产开发企业财务制度》的规则，其在转让时交纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除;其他征税人交纳的印花税允许在此扣除。

(5)财政部肯定的其他扣除项目

对从事房地产开发的征税人可按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和，加计20%的扣除。

【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的征税人，除此之外的其他征税人均不适用。

【解释2】从事房地产开发的征税人只要在销售“新建商品房”时，才适用20%加计扣除的规则。

3.土地增值税的税率

(1)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(2)增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(3)增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(4)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

土地增值税的计算办法

应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

计算增值额的扣除项目：

（1）获得土地运用权所支付的金额；

（2）开发土地的本钱、费用；

（3）新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

序号

增值率=增值额/扣除项目金额

税率

速算扣除系数

1、增值率小于或等于50%

30%

2、增值率大于50%小于或等于100%

40%

5%

3、增值率大于100%小于或等于200%

50%

15%

4、增值率大于200%

60%

35%

土地增值税

1

土地增值税税率

土地增值税是指转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税根据向国度交纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。征税人为转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权、并获得收入的单位和个人。

那土地增值税税率是几，土地增值税实行四级超率累进税率，详细税率如下：

1、增值额未超越扣除项目金额50％的局部，税率为30％。

2、增值额超越扣除项目金额200％的局部，税率为60％。

3、增值额超越扣除项目金额50％、未超越扣除项目金额100％的局部，税率为40％。

4、增值额超越扣除项目金额100％、未超越扣除项目金额200％的局部，税率为50％。

2

土地增值税计算办法

土地增值税计算办法：应纳土地增值税=增值额*税率， 增值额为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

计算增值额扣除项目：获得土地运用权所支付的金额，开发土地的本钱、费用，新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱，与转让房地产有关的税金，财政部规则的其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率：

1、增值额超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

2、增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

3、增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

4、增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

3

土地增值税清算条件

土地增值税清算条件主要分为两类，第一类是征税人应该停止清算的条件；第二类是主管税务机关能够请求征税人停止清算的条件，下面来详细的理解下。

征税人应该停止清算的条件：

1、房地产开发项目全部完工、完成销售的。

2、整体转让未完工决算房地产开发项目的。

3、直接转让土地运用权的。

主管税务机关能够请求征税人停止清算的条件：

1、获得销售(预售)答应证满三年仍未销售终了的。

2、征税人申请注销税务注销但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、方案单列市)税务机关规则的其他状况。

3、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超越85%，但剩余的可售建筑面积曾经出租或自用的。

最新的土地增值税暂行条例规则内容是什么

中华人民共和疆土地增值税暂行条例

第一条　为了标准土地，房地产市场买卖次序，合理调理土地增值收益，维护国度权益，制定本条例。

第二条　转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人，为土地增值税的征税义务人(以下简称征税人)，应按照本条例交纳土地增值税。

第三条　土地增值税依照征税人转让房地产所获得的增值额和本条例第七条规则的税率计算征收。

第四条　征税人转让房地产所获得的收入减除本条例第六条规则扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条　征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条　计算增值额的扣除项目：

(一)获得土地运用权所支付的金额;

(二)开发土地的本钱、费用;

(三)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规则的其他扣除项目。

第七条　土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

第八条　有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)征税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除项目金额20%的;

(二)因国度建立需求依法征用、收回的房地产。

第九条　征税人有下列情形之一的，依照房地产评价价钱计算征收：

(一)坦白、虚报房地产成交价钱的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价钱低于房地产评价价钱，又无合理理由的。

第十条　征税人应自转让房地产合同签署之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理征税申报，并在税务机关核定的期限内交纳土地增值税。

第十一条　土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关材料，并辅佐税务机关依法征收土地增值税。

第十二条　征税人未依照本条例交纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变卦手续。

第十三条　土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规则执行。

第十四条　本条例由财政部担任解释，施行细则由财政部制定。

第十五条　本条例自1994年1月1日起实施。各地域的土地增值费征收方法，与本条例相抵触的，同时中止执行。

分送：各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构。中央办公厅，中央军委办公厅，人大常委会办公厅，全国政协办公厅，高法院，高检院。