土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。

怎样计算土地增值税税率

一、计算土地增值税税率

土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。

（１）增值额未超越扣除项目金额５０％局部，税率为３０％；

（２）增值额超越扣除项目金额５０％，未超越扣除项目金额１００％的局部，税率为４０％；

（３）增值额超越扣除项目金额１００％，未超越扣除项目金额２００％的局部，税率为５０％；

（４）增值额超越扣除项目金额２００％的局部，税率为６０％。

二、计算土地增值税

核算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

公式中的“增值额”为征税人转让房地产所取得的收入减除扣减项目金额后的余额。

征税人转让房地产所取得的收入，包含钱银收入、什物收入和别的收入。

核算增值额的扣减项目：

（１）取得土地运用权所支付的金额；

（２）开发土地的本钱、费用；

（３）新建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房及建筑物的评价报价；

（４）与转让房地产有关的税金；

（５）财政部规则的别的扣减项目。

征税人核算土地增值税时，也可用下列精练算法：

核算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣减项目金额乘以速算扣减系数的精练方法核算，细致公式如下：

（一）增值额未逾越扣减项目金额５０％

土地增值税税额＝增值额×３０％

（二）增值额逾越扣减项目金额５０％，未逾越１００％的土地增值税税额＝增值额×４０％－扣减项目金额×５％

（三）增值额逾越扣减项目金额１００％，未逾越２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣减项目金额×１５％

（四）增值额逾越扣减项目金额２００％

土地增值税税额＝增值额×６０％－扣减项目金额×３５％

公式中的５％，１５％，３５％为速算扣减系数。

土地增值税的税率

土地增值税的税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以征税对象数额的相对率为累进根据，按超累方式计算应征税额的税率。采用超率累进税率，需求肯定几项要素：一是征税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把征税对象的相对

土地增值税的税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以征税对象数额的相对率为累进根据，按超累方式计算应征税额的税率。采用超率累进税率，需求肯定几项要素：一是征税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把征税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超越扣除项目金额50%的局部;增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%的局部;增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%的局部;增值额超越扣除项目金额200%的局部。三是按各级次分别规则不同的税率。土地增值税的税率是30%，40%、50%、60%。

土地增值税税率表

级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除率

1 50%(含)以下 30% 0

2 50%以上～100%(含) 40% 5%

3 100%以上～200%(含) 50% 15%

4 200%以上 60% 35%

土地增值税税率

土地增值税是国度为了标准土地和房地产买卖次序，调理土地增值收益而采取的一项税收调理措施。我国于1994年公布了《土地增值税暂行条例》，之后又出台了《土地增值税暂行条例施行细则》。 依照《条例》的定义：转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产

土地增值税是国度为了标准土地和房地产买卖次序，调理土地增值收益而采取的一项税收调理措施。我国于1994年公布了《土地增值税暂行条例》，之后又出台了《土地增值税暂行条例施行细则》。

依照《条例》的定义：转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并获得收入的单位和个人，是土地增值税的征税义务人，应当依照《条例》的规则交纳土地增值税。也就是说，作为个人所购房产，假如仅作为寓居运用，就不用交纳土地增值税；只要再转让、运营此房并取得相当规范以上增值收入时，才有必要交纳土地增值税。

土地增值税的征收采用的是四级超额累进税率。计税的方法是：增值额未超越原购入房产价50％的，税率为增值收入的30％；增值额超越原房产购入价50％，但未超越100％的，税率为增值收入的40％；增值额超越100％，未超越200％的，税率为增值收入的50％；增值额超越200％的，税率为增值收入的60％。

引荐阅读：

土地增值税应征税额的计算

土地增值税以征税人转让房地产获得的增值额为计税根据。

增值额为征税人转让房地产获得的收入减除规则扣除项目金额后的余额。

土地增值税税率计算方法

一、2018土地增值税税率计算方法

1、直接计算法

直接计算法，是指直接求出商品或劳务的增值额，然后再乘以规则税率，计算出应纳的增值税税额。计算公式为： 应纳增值税=增值额×税率

在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

（1）加法，是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来，求出增值额，然后再乘以增值税税率，计算出应纳的增值税税额。公式：应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

（2）减法，又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额，如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额，求出增值额，然后乘以增值税税率，计算出应纳增值税税额。公式：应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

2、间接计算法

间接计算法，又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额，然后从中扣除外购非增值项目曾经交纳的税额，以这个税差作为应纳的增值税税额，计算公式为：应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已征税款。

3、增值税计算

（1）销售额=含税销售收入/(1+17%)

（2）含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

（3）销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%

二、土地增值税税率是几

1、凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从置办年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

2、关于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评价机构按照重置本钱评价法评定的房屋及建筑物价钱评价报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地运用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价钱(不包括土地评价价值)等费用。

3、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价钱评价报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房买卖价钱全额1%征收土地增值税。

土地增值税的征税对象有哪些呢

一、税种特性

与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特性：

（1）以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下为根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税；增值率低的，税率低，少征税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

二、土地增值税的征税对象有哪些呢

（1）土地增值税只对“转让”国有土地运用权的行为征税，对“出让”国有土地运用权的行为不征税。

（2）土地增值税既对转让国有土地运用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产一切人、土地运用人将房产、土地运用权赠与“直系亲属或者承当直接奉养义务人”。

②房产一切人、土地运用人经过中国境内非营利的社会团体、国度机关将房屋产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

土地增值税免税范围有哪些

一、土地增值税免税范围有哪些

1、征税人建造普通规范住宅出卖,增值额未超越扣除金额20%的,免征土地增值税,增值额超越扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规则计税。

2、因国度建立需求依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。指因城市施行规划、国度建立的需求而被政府批准征用的房产或收回的土地运用权。

3、因城市施行规划、国度建立的需求而拆迁,由征税人自行转让原房地产的,对比本规则免征土地增值税。契合上述免税规则的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

4、个人因工作调动或改善寓居条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡寓居满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；寓居满三年未满五年的,减半征收土地增值税。寓居未满三年的,按规则计征土地增值税。

二、土地增值税税率计算办法

1、直接计算法

直接计算法，是指直接求出商品或劳务的增值额，然后再乘以规则税率，计算出应纳的增值税税额。计算公式为： 应纳增值税=增值额×税率

在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

（1）加法，是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来，求出增值额，然后再乘以增值税税率，计算出应纳的增值税税额。公式：应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

（2）减法，又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额，如外购的原资料、燃料、动力等扣除项目的金额，求出增值额，然后乘以增值税税率，计算出应纳增值税税额。公式：应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

2、间接计算法

间接计算法，又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额，然后从中扣除外购非增值项目曾经交纳的税额，以这个税差作为应纳的增值税税额，计算公式为：应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已征税款。

3、增值税计算

（1）销售额=含税销售收入/(1+17%)

（2）含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

（3）销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%