土地增值税是指国度关于有偿转让国有土地运用权或者土地上建筑物和其他隶属物等产权的主体所征收的一种税。土地增值税包含着两层含义，第一是国度只对转让国有土地的运用权征税，第二是国度只对有偿转让国有土地运用权以及其他产权征税。关于经过继承与赠与转让的土地不收土地增值税

土地增值税是什么

土地增值税是指国度关于有偿转让国有土地运用权或者土地上建筑物和其他隶属物等产权的主体所征收的一种税。土地增值税包含着两层含义，第一是国度只对转让国有土地的运用权征税，第二是国度只对有偿转让国有土地运用权以及其他产权征税。关于经过继承与赠与转让的土地不收土地增值税。

法律根据

《中华人民共和疆土地增值税暂行条例》第七条　土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。 增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。 增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。 增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。 土地增值税是按增值额未超越扣除项目金额的比例停止征收的，所以土地增值税税率是比例税率。

土地增值税预缴计算办法（2021年预缴土地增值税计税根据）

一、第一种计算方式

预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率

增值税采用普通计税办法：预收款/（1+9%）*土地增值税预征率=0.9174预收款*土地增值税预征率

需求留意的是，关于普通计税的项目来说，不含增值税收入如何了解是有争议的。局部观念以为，不含增值税收入 =含增值税收入 -销项税额 =含增值税收入 –（含增值税收入 -土地价款）/(1+9%)x9%。如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需求思索土地价款的分摊。

增值税采用简易计税办法：预收款/（1+5%）*土地增值税预征率=0.9524预收款*土地增值税预征率

二、第二种计算方式

增值税采用普通计税办法：应预缴税款=（预收款-预收款/（1+9%）*3%）*土地增值税预征率=0.9724预收款*土地增值税预征率

增值税采用简易计税办法：（预收款-预收款/（1+5%）*3%））*土地增值税预征率=0.9712预收款*土地增值税预征率

三、应适用何种预缴计算方式？

国度层面的税收规则允许选择两种方式预缴土地增值税。从上述剖析状况看，关于简易计税项目，方式二预缴税款比如式一要高，因而选择方式一更为有利；

关于普通计税项目，方式一的计算方式有争议，需求理解税务执行口径，才干判别哪种方式更为有利。

四、要留意的问题

需求留意的是，房地产企业需求理解项目所在地税务机关能否制定出台土地增值税预缴方式的详细规则。例如，《广州市中央税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（穗地税〔2017〕7号）明白规则：“房地产开发企业采取预收款办法销售自行开发的房地产项目的，依照以下办法计算土地增值税预征计征根据：土地增值税预征的计税根据=预收款-应预缴增值税税款”。假如项目所在地税务机关规则了土地增值税计算方式，征税人应按当地规则方式计算预缴，否则将产生滞纳金、罚款的风险。

土地增值税的计算办法

土地增值税的计算办法：

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

学问拓展：

土地增值税的征收范围：

1、普通规则

(1)土地增值税只对“转让”国有土地运用权的行为征税，对“出让”国有土地运用权的行为不征税。

(2)土地增值税既对转让国有土地运用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产一切人、土地运用人将房产、土地运用权赠与“直系亲属或者承当直接奉养义务人”。

②房产一切人、土地运用人经过中国境内非营利的社会团体、国度机关将房屋产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

2、特殊规则

(1)以房地产停止投资联营

以房地产停止投资联营一方以土地作价入股停止投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中假如投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房停止投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用处，假如产权没有发作转移，不征收土地增值税。

(3)房地产的互换，由于发作了房产转移，因而属于土地增值税的征税范围。但是关于个人之间互换自有寓居用房的行为，经过当地税务机关审核，能够免征土地增值税。

(4)协作建房，关于一方出地，另一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。

(5)房地产的出租，指房产一切者或土地运用者，将房产或土地运用权租赁给承租人运用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业固然获得了收入，但没有发作房产产权、土地运用权的转让，因而，不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押，指房产一切者或土地运用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种状况下房产的产权、土地运用权在抵押期间并没有发作权属的变卦，因而对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

(7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户停止房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。关于房地产开发公司而言，固然获得了收入，但没有发作房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

(9)房地产的重新评价，依照财政部门的规则，国有企业在清产核资时对房地产停止重新评价而产生的评价增值，因其既没有发作房地产权属的转移，房产产权、土地运用权人也未获得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

(10)土地运用者处置土地运用权，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占用、运用收益或处分该土地的权益，具有合同等到证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人就应当按照税法规则交纳停业税、土地增值税和契税等。

土地增值税清算税率与计算办法

一、土地增值税税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额５０％的局部，税率为３０％。

增值额超越扣除项目金额５０％、未超越扣除项目金额１００％的局部，税率为４０％。

增值额超越扣除项目金额１００％、未超越扣除项目金额２００％的局部，税率为５０％。

增值额超越扣除项目金额２００％的局部，税率为６０％。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

二、土地增值税的计算办法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

１、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（１）获得土地运用权所支付的金额；

（２）开发土地的本钱、费用；

（３）新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱；

（４）与转让房地产有关的税金；

（５）财政部规则的其他扣除项目。

２、征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

（一）增值额未超越扣除项目金额５０％

土地增值税税额＝增值额×３０％

（二）增值额超越扣除项目金额５０％，未超越１００％的土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％

（三）增值额超越扣除项目金额１００％，未超越２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％

（四）增值额超越扣除项目金额２００％

土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％

公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。

怎样计算土地增值税税率

一、计算土地增值税税率

土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。

（１）增值额未超越扣除项目金额５０％局部，税率为３０％；

（２）增值额超越扣除项目金额５０％，未超越扣除项目金额１００％的局部，税率为４０％；

（３）增值额超越扣除项目金额１００％，未超越扣除项目金额２００％的局部，税率为５０％；

（４）增值额超越扣除项目金额２００％的局部，税率为６０％。

二、计算土地增值税

核算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

公式中的“增值额”为征税人转让房地产所取得的收入减除扣减项目金额后的余额。

征税人转让房地产所取得的收入，包含钱银收入、什物收入和别的收入。

核算增值额的扣减项目：

（１）取得土地运用权所支付的金额；

（２）开发土地的本钱、费用；

（３）新建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房及建筑物的评价报价；

（４）与转让房地产有关的税金；

（５）财政部规则的别的扣减项目。

征税人核算土地增值税时，也可用下列精练算法：

核算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣减项目金额乘以速算扣减系数的精练方法核算，细致公式如下：

（一）增值额未逾越扣减项目金额５０％

土地增值税税额＝增值额×３０％

（二）增值额逾越扣减项目金额５０％，未逾越１００％的土地增值税税额＝增值额×４０％－扣减项目金额×５％

（三）增值额逾越扣减项目金额１００％，未逾越２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣减项目金额×１５％

（四）增值额逾越扣减项目金额２００％

土地增值税税额＝增值额×６０％－扣减项目金额×３５％

公式中的５％，１５％，３５％为速算扣减系数。

地增值税税率是几

一、土地增值税计算办法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

1、获得土地运用权所支付的金额；

2、开发土地的本钱、费用；

3、新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部规则的其他扣除项目。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细土地增值税计算办法如下：

1、增值额未超越扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%.

2、增值额超越扣除项目金额50%,未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%.

3、增值额超越扣除项目金额100%,未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%.

4、增值额超越扣除项目金额200%,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

二、土地增值税税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以征税对象数额的相对率为累进根据，按超累方式计算应征税额的税率。采用超率累进税率，需求肯定几项要素：一是征税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把征税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超越扣除项目金额50%的局部；增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%的局部；增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%的局部；增值额超越扣除项目金额200%的局部。三是按各级次分别规则不同的税率。土地增值税的税率是30%,40%、50%、60%.

土地增值税实行四级超率累进税率：

依照土地增值税税率表，增值额超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%.

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，土地增值税税率为40%.

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，土地增值税税率为50%.

依照土地增值税税率表，增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%.

三、土地增值税清算条件

1、契合下列情形之一的，征税人应停止土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部完工、完成销售的；

（2）整体转让未完工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地运用权的。

2、契合下列情形之一的，主管税务机关可请求征税人停止土地增值税清算：

（1）已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超越85%,但剩余的可售建筑面积曾经出租或自用的；

（2）获得销售（预售）答应证满三年仍未销售终了的；

（3）征税人申请注销税务注销但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省税务机关规则的其他状况。

企业土地运用税怎样计算

一、2018年企业土地运用税怎样计算

土地运用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内运用土地的单位和个人，以实践占用的土空中积为计税根据，按照规则由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地运用税只在县城以上城市征收，因而也称城镇土地运用税。城镇土地运用税依据实践运用土地的面积，按税法规则的单位税额交纳。

其计算公式如下：应纳城镇土地运用税额＝应税土地的实践占用面积×适用单位税额

二、土地税征收规范

城镇土地运用税采用定额税率，即采用有幅度的差异税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿辨别别规则每平方米土地运用税年应征税额。详细规范如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

大、中、小城市以公安部门注销在册的非农业正式户口人数为根据，依照国务院公布的《城市规划条例》中规则的规范划分。人口在50万以上者为大城市；人口在20万至50万之间者为中等城市；人口在20万以下者为小城市。

各省、自治区、直辖市人民政府可依据市政建立状况和经济繁荣水平在规则税额幅度内，肯定所辖地域的适用税额幅度。经济落后地域，土地运用税的适用税额规范可恰当降低，但降低额不得超越上述规则最低税额的30％．经济兴旺地域的适用税额规范能够恰当进步，但须报财政部批准。

三、土地税的税收作用

目前土地运用税只在镇及镇以上城市开征，因而其全称为城镇土地运用税。开征土地运用税的目的是为了维护土地资源，使企业可以节约用地。

征收土地运用税的作用详细包括如下：

（1）可以促进土地资源的合理配置和节约运用，进步土地运用效益；

（2）可以调理不同地域因土地资源的差别而构成的级差收入；

（3）为企业和个人之间竞争发明公平的环境。