土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的根本征税范围包括：（1）转让国有土地运用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；（3）存量房地产买卖。

土地增值税计算办法（附土地增值税税率表）

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的根本征税范围包括：

（1）转让国有土地运用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

土地增值税具有哪几个特性呢？

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税税率表

案例

某县城一家房地产开发企业2016年度拜托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，获得开具增值税发票的销售收入7648万元；其他局部暂时对外出租，本年度获得开具增值税发票的租金收入63万元（不契合简易征税请求）。与该住宅楼开发相关的本钱、费用有：

（1）支付获得土地运用权价款1400万元。

（2）获得土地运用权支付相关税费42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发作管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能精确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规则，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

（1）该房地产开发企业2016年应交纳的城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数；

答：该房地产开发企业2016年城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元。

（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的获得土地运用权所支付的金额和开发本钱的合计数；

答：获得土地运用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元。

开发本钱=（90+2100+60）*80%=1800万元。

合计=1153.6+1800=2953.6万元。

（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元。

（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元。

允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元。

（6）该房地产开发企业应交纳的土地增值税。

答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元。

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%。

适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元。

土地增值税税率是几，土地增值税计算办法

1、土地增值额是指征税人转让房地产获得收入减除中华人民共和疆土地增值税暂行条例规则扣除项目的金额。
2、转让土地运用权和出卖新住房及配套设备应征税额的计算步骤：
⑴增值额转让房地产收入-扣除项目金额　
⑵增值额与扣除项目之比=增值额/扣除项目金额*100%　
⑶土地增值税税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
3、出卖旧房应征税额的计算步骤：　
⑴评价价钱=重置本钱价*成新度折扣率　　
⑵聚集扣除项目金额　　
⑶计算增值率=增值额/扣除项目金额*100%
⑷根据增值率肯定适用税率　
⑸根据适用税率计算应征税额应征税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数.
a 是一种以征税人转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所获得的增值额为征税对象，按照规则税率征收的税种。
b 增值额是指征税人转让房地产所获得的收入减除税法规则的扣除项目金额后的余额。
c 应征税额＝增值额×规则税率－扣除金额×速算扣除系数

江西省中央税务局公告2017年第1号 江西省中央税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告[局部废止]

江西省中央税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告[局部废止]

江西省中央税务局公告2017年第1号 2017-04-28

税屋提示——根据国度税务总局江西省税务局公告2020年第2号 国度税务总局江西省税务局关于进一步推进房地产及建筑业平稳安康开展的公告，本法规自2020年1月1日起第二条中“转让非住宅，按8%”“契合应清算条件但未按规则期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收”的规则在疫情防控期间暂停实施。

依据《中华人民共和疆土地增值税暂行条例施行细则》（财法字〔1995〕6号）、《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）和《国度税务总局关于增强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的有关规则，为促进我省房地产行业平稳安康开展，现就我省土地增值税预征率及核定征收率调整事项公告如下：

一、南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率坚持现有程度不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

二、全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；契合应清算条件但未按规则期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

三、本公告自2017年6月1日起执行。在2017年6月1日（含）后受理的土地增值税预征申报事项，按本公告规则的预征率征收。对房地产开发项目的清算采取核定征收方式，且主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书在2017年6月1日（含）后的，按本公告规则的核定征收率征收。

江西省中央税务局

2017-04-28

关于《江西省中央税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告》的政策解读

一、公告背景

为落实国度因城施策做好房地产去库存工作的有关请求，思索到我省房地产市场状况的开展变化，有必要对土地增值税预征率和核定征收率作恰当调整，以促进我省房地产市场的平稳安康开展。

二、主要内容

（一）《公告》第一条明白了土地增值税预征率的调整方法，划分为两类。南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢恢复有程度，景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率坚持现有程度不变。

（二）《公告》第二条明白了全省范围的土地增值税核定征收率，即：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；契合清算条件但未按规则期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

三、实施时间

本公告自2017年6月1日起执行，为征税人了解和地税机关执行预留时间。

土地增值税计算办法、税率及案例

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。

1、需求交纳土地增值税征的状况

（1）转让国有土地运用权；

（2）房地产的交流，房地产企业以开发产品与被拆迁户停止房屋互换，必需交纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益，且有合同等证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人应当依照税法规则交纳土地增值税。

2、不需求交纳土地增值税状况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地运用权的行为准绳上不应当交纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）关于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算办法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并依照四级超率累进税率停止征收，根据增值额与扣除项目金额的比例来肯定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，详细计算办法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2016年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

案例：

一个项目转让房地产收入总额是10亿，假定扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

土地增值税税额计算办法

土地增值税以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。

土地增值税实行四级超额累进税率：

1.增值额未超越扣除项目金额50%（含50%）的局部，税率为30%；

2.增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%（含100%）的局部，税率为40%；

3.增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%（含200%）的局部，税率为50%；

4.增值额超越扣除项目金额200%以上的局部，税率为60%。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

土地增值额未超越扣除项目金额50%的，应征税额＝土地增值额×30%；

土地增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的，应征税额＝土地增值额×40%－扣除项目金额×5%；

土地增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的，应征税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×15%；

土地增值额超越扣除项目金额200%的，应征税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35%。

江西省中央税务局关于土地增值税清算若干问题的通知(2008)

各设区市中央税务局：
近几年，各地展开土地增值税清算，做了大量的工作，获得了一定的效果，但在实践操作过程中也遇到了一些详细的业务问题。经研讨，现就各地反映的有关业务问题明白如下：
一、关于征税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其增值额的计算问题
依据《财政部 国度税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规则，对征税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），假如其中有普通住宅的，应辨别普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。
同一房地产项目的车库等隶属设备不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。
二、关于征税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）的资金费用的分摊问题
对征税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其发作的资金费用依照下列准绳分摊：
（一）征税人获得土地运用权所支付的地价款和按国度统一规则交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按征税人获得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入停止分摊。
（二）征税人发作的其它费用，按单位建筑面积分摊。
三、关于核定征收率确实定问题
依据现行土地增值税政策的有关规则，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未到达85%之前，必需按已肯定的预征率预征土地增值税；销售总量到达85%后，应停止土地增值税清算。
征税人契合清算条件不停止清算的，列为重点检查对象或按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规则处置。
征税人契合《国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条情形之一的，地税机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税，征税人按核定税款扣除预征税款后的余额补缴土地增值税税款。
全省土地增值税核定征收率肯定为：
（一）住宅
住宅所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为1.5%（南昌市暂定为1.8%）；
住宅所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为1.3%；
住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为1.1%。
杂物间（或贮藏室）与住宅捆在一同销售的，按住宅的征收率执行。
（二）非住宅
非住宅所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为4.8%（南昌市暂定为5.3%），其中店面为6.8%（南昌市为7.3%）；
非住宅所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为4.3%，其中店面为6.3%；
非住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为3.8%，其中店面为5.8%。
杂物间（或贮藏室）不与住宅捆在一同而单独销售的，按非住宅的征收率执行。
四、有关土地增值税清算项目的审核鉴证问题
房地产企业具备下列条件之一的，准绳上都要停止土地增值税的清算：
（一）房地产开发项目全部完工、完成销售的；
（二）整体转让未完工决算的房地产开发项目；
（三）直接转让土地运用权的；
（四）征税人申请注销税务注销，但未办理土地增值税清算的；
（五）已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超越85%，但剩余的可售建筑面积曾经出租或自用的。
对已具备土地增值税清算条件的企业能够采取以下两种方式停止清算 。
一种是企业自行清算，契合本条第一款第（一）、（二）、（三）项规则自行清算的企业必需从契合清算条件之日起90日内、契合本条第一款第（四）、（五）项规则自行清算的企业必需在地税机关限定的期限内，到主管地税机关办理清算手续。
另一种是企业拜托当地地税机关认可的税务师事务所停止清算，受托的税务师事务所必需依照《国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国度税务总局关于印发土地增值税清算审定业务原则的通知》（国税发〔2007〕132号）和《江西省中央税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（赣地税发〔2007〕22号）请求停止清算。
五、有关转让非住宅和屡次转让的房产如何征收土地增值税的问题
转让非住宅，不得享用“寓居满五年或五年以上免于征收土地增值税、寓居满三年未满五年减半征收土地增值税”的税收优惠。凡转让非住宅，契合土地增值税清算条件的按规则停止清算 ；少数征税人因财务不健全无法清算的，按省局规则的核定征收率征收土地增值税 。经屡次转让的房产，征税人不能提供精确的征税材料，无法停止清算的，主管地税机关按规则核定征收土地增值税。