土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。

土地增值税计算办法是什么？税率是几？附案例计算

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。

1、需求交纳土地增值税征的状况

（1）转让国有土地运用权；

（2）房地产的交流，房地产企业以开发产品与被拆迁户停止房屋互换，必需交纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益，且有合同等证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人应当依照税法规则交纳土地增值税。

2、不需求交纳土地增值税状况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地运用权的行为准绳上不应当交纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）关于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算办法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并依照四级超率累进税率停止征收，根据增值额与扣除项目金额的比例来肯定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，详细计算办法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2016年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

三、土地增值税率表

1、适用税率如下：

从以上公式和税率表能够看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量，下面我们就经过计算公式和税率表做一个简单的例子。

2、一个项目转让房地产收入总额是10亿，假定扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

以上就是关于土地增值税的计算和税率引见了，土地增值税计算的逻辑全国都是一样的，可能每个公司计算的办法都会不一样，这也没有对错之分，由于土增税在实践征收中有差别，就会招致计算办法不同。

山东土地增值税比例是几，预缴时间是什么?

山东土地增值税预缴时间是什么

土地增值税预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市中央税务局依据当地状况核定。

1、土地增值税的征税人转让房地产的7天内签署合同后，到房地产到当地税务机关向税务机关征税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地出让合同的土地运用权证书，房地产销售、房地产评价报告和房地产相关的信息，其他转移。

2、房地产开发项目有下列情形之一的，征税人应当在清算完毕之日起90日内办理清算程序。(1)房地产开发项目全部完成并出卖。

(2)房地产开发项目未完成决算的整体转让。

(3)土地运用权的直接转让。

3、房地产开发项目遇有下列情形之一的，主管税务机关将请求征税人清算土地增值税，征税人应当自收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

(1)已完工验收的房地产开发项目占整个项目所占总销售面积的85%以上，比例不超越85%，其他可用建筑面积已出租或自用。

(2)预售(预售)答应证三年内未售出。

(3)征税人申请注销税务注销，不办理土地增值税清算手续。

(4)省税务机关规则的其他情形。

4、山东土地增值税预缴比例是几

(一)有关征税人依据自行计算的估计增值率预缴土地增值税，对计算出的估计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为5%;对计算出的估计增值率大于200%的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为8%。估计增值率依据《中华人民共和疆土地增值税暂行条例》及其施行细则的规则计算。

(二)其实全国保证房仍暂不预征。公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安顿住房等保证性住房，暂不实行预征。

(三)在目前主要针对不动产和建筑行业采用预征方法，主要有5%、3%和2%的层次。预征增值税是一种出于税款平衡入库需求的预交办法，需求在规则时间内依照规则税率或者征收率重新停止计算和申报。对房地产开发企业建造的普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

2017年土地增值税的计算办法

2017年土地增值税的计算办法

土地增值税是指对土地运用权转让及出卖建筑物时所产生的价钱增值量征收的税种。土地价钱增值额是指转让房地产获得的收入减除规则的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超越50%的局部，税率为30%，增值额超越200%的局部，税率为60%。

例一：

某房地产开发公司出卖一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发本钱3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节交纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规则的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

答：(1)获得土地运用权支付的地价款及有关费用为1000万元

(2)房地产开发本钱为3000万元

(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)

(4)允许扣除的税费为555万元

(5)从事房地产开发的征税人加计扣除20%

允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)

(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)

(7)增值额=10000-6005=3995(万元)

(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

(9)应征税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元)

例二：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出卖，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，注销、过户手续费0.2万元，开发本钱包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑装置工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。

每栋售价180万元，停业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应交纳几土地增值税?

计算过程如下：

转让收入：180×80=14400(万元)

获得土地运用权所支付的金额与房地产开发本钱合计：

(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)

房地产开发费用扣除：

0.5×80+5200×5%=300(万元)

转让税金支出：

14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)

加计扣除金额：

5200×20%=1040(万元)

扣除项目合计：

5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)

增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)

增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%

应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)

2017年土地增值税计算举例

某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元;②土地征用及拆迁补偿费120万元;③前期工程费180万元;④根底设备费200万元;⑤建筑装置工程费1500万元;⑥公共配套设备费200万元。期间费用600万元，其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出，获得收入6000万元，并按规则交纳了停业税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应交纳几土地增值税(扣除比例为5%)。

参考答案：

(1)收入总额6000万元。

(2)计算扣除项目金额：

支付地价款200(万元)

房地产开发本钱=120+180+200+1500+200=2200(万元)

应纳停业税=6000×5%=300(万元)

应纳城建税和教育费附加=6000×5%×(7%+3%)=30(万元)

扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20%

=200+2200+620+330+480=3830(万元)

(3)增值额=6000-3830=2170(万元)

(4)增值额占扣除项目金额比率=2170/3830×100%=56.7%，适用土地增值税率40%，扣除率5%。

(5)应纳土地增值税=2170×40%-3830×5%=676.5(万元)

土地增值税的特性

1、在房地产转让环节征收;

2、以房地产转让完成的增值额为计税根据;

3、征税范围比拟广;

4、采用扣除法和评价法计算增值额;5、实行超率累进税率。

土地增值税的征税范围

1、征税范围的普通规则：

(1)土地增值税只对转让国有土地运用权的行为征税，对出让国有土地运用权的不征税(国度才是一切者，才干出让);

(2)土地增值税既对转让土地运用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;

(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

2、征税范围的详细和特殊规则

(1)以房地产停止投资联营

以房地产停止投资联营一方以土地作价入股停止投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中假如投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房停止投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用处，假如产权没有发作转移，不征收土地增值税。

(3)房地产的互换，由于发作了房产转移，因而属于土地增值税的征税范围。但是关于个人之间互换自有寓居用房的行为，经过当地税务机关审核，能够免征土地增值税。

(4)协作建房，关于一方出地，另一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。

(5)房地产的出租，指房产一切者或土地运用者，将房产或土地运用权租赁给承租人运用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业固然获得了收入，但没有发作房产产权、土地运用权的转让，因而，不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押，指房产一切者或土地运用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种状况下房产的产权、土地运用权在抵押期间并没有发作权属的变卦，因而对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税

(7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户停止房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。关于房地产开发公司而言，固然获得了收入，但没有发作房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

(9)房地产的重新评价，依照财政部门的规则，国有企业在清产核资时对房地产停止重新评价而产生的评价增值，因其既没有发作房地产权属的转移，房产产权、土地运用权人也未获得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

(10)土地运用者处置土地运用权，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占用、运用收益或处分该土地的权益，具有合同等到证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人就应当按照税法规则交纳停业税、土地增值税和契税等。

2017年土地增值税计算办法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

拓展阅读——土地增值税具有哪几个特性呢?

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税计算办法

土地增值税计算办法

土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比拟费事。为了便当计算，应从以下几点着手。

一、弄清增值额和扣除项目金额的含义

1、增值额

即转让土地运用权、地上建筑物及附着物获得收入与扣除项目金额之间的差额。

2、扣除项目金额

即税法规则准予征税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括获得土地运用权所支付的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、明白税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：

1、增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%，速算扣除数为0；2、增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%，速算扣除数为5%；3、增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%，速算扣除数为15%；4、增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%，速算扣除数为35%。三、肯定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地运用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产获得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产获得的无形资产或非专利技术等的评价收入。

四、肯定扣除项目

1、获得土地运用权所支付的金额，包括支付地价款和有关注销、过户手续费；

2、房地产开发本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费和开发间接费用；

3、房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其施行细则规则：征税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10%以内计算扣除；4、转让房地产有关的税金支出。包括停业税、城建税、印花税、教育费附加等；5、其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规则的，对特地从事房地产开发的企业能够按20%计算扣除。这条规则关于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。五、计算办法

首先肯定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”停止计算。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

1、增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

2、增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

3、增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

4、增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

六、计算实例

1、获得土地运用权所支付的金额

指征税人为获得土地运用权支付的地价款和按国度规则交纳的有关费用之和。

按国度统一规则交纳的有关费用是指征税人在获得土地运用权过程中为办理有关手续，按国度统一规则交纳的有关注销、过户手续费和契税。

获得土地运用权所支付的金额三种方式：

（1）以出让方式获得土地运用权的，为支付的土地出让金；

（2）以行政划拨方式获得土地运用权的，为转让土地运用权时按规则补缴的土地出让金；

（3）以转让方式获得土地运用权的，为支付的地价款。

土地支付金额的配比:

实践扣除土地金额=获得土地运用权所支付的金额×（已开发土地/全部土地）×（已售房/全部房）

2、房地产开发本钱

（1）土地征用及拆迁补偿费

主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安顿支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（2）前期工程费，指项目开发前期发作的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研讨、筹建、场地通对等前期费用。

（3）建筑装置工程费，指开发项目开发过程中发作的各项建筑装置费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目装置工程费等。

（4）根底设备费,指在开发过程中所发作的各项根底设备支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（5）公共配套设备费

指开发项目内发作的公共配套设备支出。

（6）开发间接费用,指企业为直接组织和管理开发项目所发作的,且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。（非房地产开发费用）

房开本钱的配比:

实践扣除开发本钱=一切的房地产开发本钱×（已售房/全部房）

3、例题

地处县城的某房地产开发公司可售建筑面积共计25000平方米，该项目的开发销售状况如下：

（1）该公司获得土地运用权应支付的土地出让金为16000万元，政府减征了10%，该公司按规则交纳了契税（税率5%），企业用一半的土地开发了该地产项目。

（2）该公司为该项目发作的开发本钱为12000万元。

（3）该项目发作开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。

（4）已销售20000平方米的房屋，共计获得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给别人运用（产权未发作转移），月租金为45万元，租期为8个月。

请求：

（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地运用权支付金额。

[16000×5%+16000×（1-10%）]×50%×（20000÷25000）=6080（万元）

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发本钱。

12000×（20000÷25000）=9600（万元）

4、房地产开发费用（辨别企业所得税的期间费用）

房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种状况肯定扣除（规范扣除法，而不是实践扣除法）。

（1）征税人可以按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱）×5%以内（注：利息最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

（2）征税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱）×10%以内。

房地产开发费用计算中还须留意六个问题：

①利息的上浮幅度按国度的有关规则执行，超越上浮幅度的局部不允许扣除；利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利率上上浮。

②关于超越贷款期限的利息局部和加罚的利息不允许扣除。

③提供金融机构证明，分摊利息支出。

④全部运用自有资金，没有利息支出的，依照以上办法扣除。上述详细适用的比例按省级人民政府此前规则的比例执行。即：房地产开发费用=（获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱）×10%以内

⑤房地产开发企业既有金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用扣除时不能同时适用两种方法。

⑥土地增值税清算时，曾经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

房开费用的配比（包括单独利息）:

实践扣除开发费=一切的房地产开发费用×（已售房/全部房）