土地增值税计算办法（附土地增值税税率表）土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的根本征税范围包括：（1）转让国有土地运用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；（3）存量房地产买卖。

土地增值税计算办法（附土地增值税税率表）

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的根本征税范围包括：

（1）转让国有土地运用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

土地增值税具有哪几个特性呢？

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

土地增值税税率表

案例

某县城一家房地产开发企业2016年度拜托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，获得开具增值税发票的销售收入7648万元；其他局部暂时对外出租，本年度获得开具增值税发票的租金收入63万元（不契合简易征税请求）。与该住宅楼开发相关的本钱、费用有：

（1）支付获得土地运用权价款1400万元。

（2）获得土地运用权支付相关税费42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发作管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能精确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规则，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

（1）该房地产开发企业2016年应交纳的城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数；

答：该房地产开发企业2016年城市维护建立税、教育费附加和中央教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元。

（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的获得土地运用权所支付的金额和开发本钱的合计数；

答：获得土地运用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元。

开发本钱=（90+2100+60）*80%=1800万元。

合计=1153.6+1800=2953.6万元。

（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元。

（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元。

允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元。

（6）该房地产开发企业应交纳的土地增值税。

答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元。

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%。

适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元。

土地增值税怎样计算？附2018年最新土地增值税税率表

2018年土地增值税税率表

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税具有哪几个特性呢?

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税;增值率低的，税率低，少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

(5)采用扣除法和评价法计算增值额。

土地增值税计算办法上思索我国实践状况，以征税人转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税根据。对旧房及享筑物的转让，以及对征税人转让房地产申报不实、成交价钱偏低的，则采用评价价钱法肯定增值额，计征土地增值税。

湖南土地增值税预缴有什么规则？湖南土地增值税预缴税率是几？

湖南土地增值税预缴有什么规则？

1、依照《土地增值税暂行条例施行细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规则，征税人在项目全部完工结算前转让房地产获得的收入，由于触及本钱肯定或其他缘由，而无法据以计算土地增值税的，能够预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再停止清算，多退少补。预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市中央税务局依据当地状况核定。

2、依照目前房地产税收政策，开发商需缴停业税、土地增值税、企业所得税等。土地增值税简单了解就是开发一个项目取得的利润局部，这局部利润将按一定比例缴税。本来土地增值税是在项目完毕后征收。

湖南土地增值税预缴税率是几？

1、预征率：国税发〔2010〕53号国度税务总局关于增强土地增值税征管工作的通知除保证性住房外，东部地域省份预征率不得低于2％，中部和东北地域省份不得低于1．5％，西部地域省份不得低于1％。

2、各地要依据不同类型房地产肯定恰当的预征率（地域的划分依照国务院有关文件的规则执行）。

3、假定A房产开发企业方案开发住宅楼5栋，2015年年底完工托付运用，估计收入总额50000万元，2014年一季度获得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2％，则应预缴的土地增值税为10000×2％＝200万元。

土地增值税计算办法是什么？税率是几？附案例计算

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。

1、需求交纳土地增值税征的状况

（1）转让国有土地运用权；

（2）房地产的交流，房地产企业以开发产品与被拆迁户停止房屋互换，必需交纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益，且有合同等证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人应当依照税法规则交纳土地增值税。

2、不需求交纳土地增值税状况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地运用权的行为准绳上不应当交纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）关于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算办法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并依照四级超率累进税率停止征收，根据增值额与扣除项目金额的比例来肯定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，详细计算办法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2016年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

三、土地增值税率表

1、适用税率如下：

从以上公式和税率表能够看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量，下面我们就经过计算公式和税率表做一个简单的例子。

2、一个项目转让房地产收入总额是10亿，假定扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

土地增值税计算办法、税率及案例

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。

1、需求交纳土地增值税征的状况

（1）转让国有土地运用权；

（2）房地产的交流，房地产企业以开发产品与被拆迁户停止房屋互换，必需交纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益，且有合同等证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人应当依照税法规则交纳土地增值税。

2、不需求交纳土地增值税状况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地运用权的行为准绳上不应当交纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）关于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算办法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并依照四级超率累进税率停止征收，根据增值额与扣除项目金额的比例来肯定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，详细计算办法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2016年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

案例：

一个项目转让房地产收入总额是10亿，假定扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

土地增值税清算税率与计算办法是怎样的

一、土地增值税税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

二、土地增值税的计算办法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

国度关于土地增值税清算税率与计算办法停止严厉明白的规则，并且将土地增值税税率分为四个档的目的就是为了使取得更多增值额的单位或个人交纳更多的税款，让其明白取得更多的利益就要交纳更多的税款，一定水平上控制了征税主体牟取暴利的行为，这更好的对房地产买卖市场停止了控制。