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湖南土地增值税怎么计算(土地增值税计算器2021)

2021-07-21 10:00:32 610 来源:慧法顾

土地增值税是指国度关于有偿转让国有土地运用权或者土地上建筑物和其他隶属物等产权的主体所征收的一种税。土地增值税包含着两层含义,第一是国度只对转让国有土地的运用权征税,第二是国度只对有偿转让国有土地运用权以及其他产权征税。关于经过继承与赠与转让的土地不收土地增值税。

土地增值税是什么

土地增值税是指国度关于有偿转让国有土地运用权或者土地上建筑物和其他隶属物等产权的主体所征收的一种税。土地增值税包含着两层含义,第一是国度只对转让国有土地的运用权征税,第二是国度只对有偿转让国有土地运用权以及其他产权征税。关于经过继承与赠与转让的土地不收土地增值税。

法律根据

《中华人民共和疆土地增值税暂行条例》第七条 土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超越扣除项目金额50%的局部,税率为30%。 增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部,税率为40%。 增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部,税率为50%。 增值额超越扣除项目金额200%的局部,税率为60%。 土地增值税是按增值额未超越扣除项目金额的比例停止征收的,所以土地增值税税率是比例税率。

土地增值税税种特性

与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特性:

(1)以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规则免税的外,均应依照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之,凡发作应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有交纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下为依据来确认,按照累进准绳设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多征税;增值率低的,税率低,少征税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节,实行按次征收,每发作一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

税种作

土地增值税的开征,具有极端重要的作用:

(1)有利于增强国度对房地产开发商和房地产买卖市场的调控;

(2)有利于国度抑止炒买炒卖土地获取暴利的行为;

(3)有利于增加国度财政收入为经济树立积聚资金。

征税范围

普通规则

(1)土地增值税只对“转让”国有土地运用权的行为征税,对“出让”国有土地运用权的行为不征税。

(2)土地增值税既对转让国有土地运用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:

①房产一切人、土地运用人将房产、土地运用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

②房产一切人、土地运用人经过中国境内非营利的社会团体、国度机关将房屋产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

特殊规则

(1)以房地产中止投资联营

以房地产中止投资联营一方以土地作价入股中止投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中假设投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房中止投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,假设产权没有发作转移,不征收土地增值税。

(3)房地产的互换,由于发作了房产转移,因此属于土地增值税的征税范围。但是关于个人之间互换自有寓居用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税。

(4)协作建房,关于一方出地,另一方出资金,双方协作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。

(5)房地产的出租,指房产一切者或土地运用者,将房产或土地运用权租赁给承租人运用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业固然取得了收入,但没有发作房产产权、土地运用权的转让,因此,不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押,指房产一切者或土地运用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地运用权在抵押期间并没有发作权属的变卦,因此对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。

(7)企业兼并转让房地产,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为,是指房地产开发公司代客户中止房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。关于房地产开发公司而言,固然取得了收入,但没有发作房地产权属的转移,其收入属于劳务收性质,故不在土地增值税征税范围。

(9)房地产的重新评价,按照财政部门的规则,国有企业在清产核资时对房地产中止重新评价而产生的评价增值,因其既没有发作房地产权属的转移,房产产权、土地运用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税征税范围。

(10)土地运用者处置土地运用权,土地运用者转让、抵押或置换土地,无论其能否取得了该土地的运用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续,只需土地运用者享有占用、运用收益或处分该土地的权益,具有合同等到证据标明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地运用者及其对方当事人就应当依照税法规则交纳停业税、土地增值税和契税等。

征收方式

第一步

核定征收,按照转让二手房买卖价钱全额的1%征收率征收,这种方式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元,土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二步

减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况,一是能够提供购房发票,二是不能够提供发票,但能够提供房地产评价机构的评价报告。

1、能够提供购房发票的,可减除以下项目金额:

(1)取得房地产时有效发票所载的金额;

(2)按发票所载金额从置办年度起至转让年度止每年加计5%的金额;

(3)按国度规则统一交纳的与转让房地产有关税金;

(4)取得房地产时所交纳的契税。

2、不能够提供购房发票,但能够提供房地产评价机构按照重置本钱评价法,评定的房屋及建筑物价钱评价报告的,扣除项目金额按以下标准确认:

(1)取得国有土地运用权时所支付的金额证明;

(2)中介机构评定的房屋及建筑物价钱(不包括土地评价价值),需经中央主管税务机关对评定的房屋及建筑物价钱中止确认;

(3)按国度规则统一交纳的与转让房地产有关的税金和价钱评价费用。

征税对象

征税人:转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

课税对象是指有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地增值税的征税对象是转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为征税人转让房地产的收入减除《条例》规则的扣除项目金额后的余额。

转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规则有下列几项:

(1)取得土地运用权所支付的金额。包括征税人为取得土地运用权所支付的地价款和按国度统一规则交纳的有关费用。细致为:以出让方式取得土地运用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地运用权的,为转让土地运用权时按规则补交的出让金;以转让方式得到土地运用权的,为支付的地价款。

(2)开发土地和新建房及配套设备的本钱(以下简称房地产开发本钱)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共设备配套费、开发间接费用。这些本钱允许按理论发作额扣除。

(3)开发土地和新建房及配套设备的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规则,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目中止归集或分摊。为了便于计算操作,《细则》规则,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地运用权所支付的金额及房地产开发本钱之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地运用权所支付的金额及房地产开发本钱的10%以内计算扣除。

(4)旧房及建筑物的评价价钱。是指在转让已运用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评价机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评价机构的评价而确认的价钱。

(5)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时交纳的停业税、城市维护树立税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

(6)加计扣除。对从事房地产开发的征税人,可按取得土地运用权所支付的金额与房地产开发本钱之和加计20%的扣除。

土地增值税预缴计算办法(2021年预缴土地增值税计税根据)

一、第一种计算方式

预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率

增值税采用普通计税办法:预收款/(1+9%)*土地增值税预征率=0.9174预收款*土地增值税预征率

需求留意的是,关于普通计税的项目来说,不含增值税收入如何了解是有争议的。局部观念以为,不含增值税收入 =含增值税收入 -销项税额 =含增值税收入 –(含增值税收入 -土地价款)/(1+9%)x9%。如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数,计算土地增值税预缴时需求思索土地价款的分摊。

增值税采用简易计税办法:预收款/(1+5%)*土地增值税预征率=0.9524预收款*土地增值税预征率

二、第二种计算方式

增值税采用普通计税办法:应预缴税款=(预收款-预收款/(1+9%)*3%)*土地增值税预征率=0.9724预收款*土地增值税预征率

增值税采用简易计税办法:(预收款-预收款/(1+5%)*3%))*土地增值税预征率=0.9712预收款*土地增值税预征率

三、应适用何种预缴计算方式?

国度层面的税收规则允许选择两种方式预缴土地增值税。从上述剖析状况看,关于简易计税项目,方式二预缴税款比如式一要高,因而选择方式一更为有利;

关于普通计税项目,方式一的计算方式有争议,需求理解税务执行口径,才干判别哪种方式更为有利。

四、要留意的问题

需求留意的是,房地产企业需求理解项目所在地税务机关能否制定出台土地增值税预缴方式的详细规则。例如,《广州市中央税务局关于我市土地增值税预征率的公告》(穗地税〔2017〕7号)明白规则:“房地产开发企业采取预收款办法销售自行开发的房地产项目的,依照以下办法计算土地增值税预征计征根据:土地增值税预征的计税根据=预收款-应预缴增值税税款”。假如项目所在地税务机关规则了土地增值税计算方式,征税人应按当地规则方式计算预缴,否则将产生滞纳金、罚款的风险。

土地增值税的计算办法

土地增值税的计算办法:

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目:

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用,或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超越扣除项目金额50%的局部,税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部,税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部,税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部,税率为60%。

上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时,也可用下列烦琐算法:

计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算,详细公式如下:

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%,未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%,未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

学问拓展:

土地增值税的征收范围:

1、普通规则

(1)土地增值税只对“转让”国有土地运用权的行为征税,对“出让”国有土地运用权的行为不征税。

(2)土地增值税既对转让国有土地运用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:

①房产一切人、土地运用人将房产、土地运用权赠与“直系亲属或者承当直接奉养义务人”。

②房产一切人、土地运用人经过中国境内非营利的社会团体、国度机关将房屋产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

2、特殊规则

(1)以房地产停止投资联营

以房地产停止投资联营一方以土地作价入股停止投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中假如投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房停止投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用处,假如产权没有发作转移,不征收土地增值税。

(3)房地产的互换,由于发作了房产转移,因而属于土地增值税的征税范围。但是关于个人之间互换自有寓居用房的行为,经过当地税务机关审核,能够免征土地增值税。

(4)协作建房,关于一方出地,另一方出资金,双方协作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。

(5)房地产的出租,指房产一切者或土地运用者,将房产或土地运用权租赁给承租人运用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业固然获得了收入,但没有发作房产产权、土地运用权的转让,因而,不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押,指房产一切者或土地运用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种状况下房产的产权、土地运用权在抵押期间并没有发作权属的变卦,因而对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。

(7)企业兼并转让房地产,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为,是指房地产开发公司代客户停止房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。关于房地产开发公司而言,固然获得了收入,但没有发作房地产权属的转移,其收入属于劳务收性质,故不在土地增值税征税范围。

(9)房地产的重新评价,依照财政部门的规则,国有企业在清产核资时对房地产停止重新评价而产生的评价增值,因其既没有发作房地产权属的转移,房产产权、土地运用权人也未获得收入,所以不属于土地增值税征税范围。

(10)土地运用者处置土地运用权,土地运用者转让、抵押或置换土地,无论其能否获得了该土地的运用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续,只需土地运用者享有占用、运用收益或处分该土地的权益,具有合同等到证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益,土地运用者及其对方当事人就应当按照税法规则交纳停业税、土地增值税和契税等。

土地增值税清算税率与计算办法

关于具有国有土地转让权的单位和个人来说,提出一定的限制措施和经济税收制度是十分必要的,为了避免单位和个人应用国度土地资源谋取暴利的行为,土地增值税应用而生。下面,找法网小编就来带大家理解一下土地增值税清算税率与计算办法。

一、土地增值税税率

土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超越扣除项目金额50%的局部,税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部,税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部,税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部,税率为60%。

上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

二、土地增值税的计算办法

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目:

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用,或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、征税人计算土地增值税时,也可用下列烦琐算法:

计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算,详细公式如下:

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%,未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%,未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

国度关于土地增值税清算税率与计算办法停止严厉明白的规则,并且将土地增值税税率分为四个档的目的就是为了使取得更多增值额的单位或个人交纳更多的税款,让其明白取得更多的利益就要交纳更多的税款,一定水平上控制了征税主体牟取暴利的行为,这更好的对房地产买卖市场停止了控制,

土地增值税怎样计算

土地增值税计算的大逻辑是:

用销售收入减去扣除金额,得到一个增值额,用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例,依据比例不同,适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率,再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

详细计算公式如下:

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下:

举个特别简单的例子(先不思索增值税的影响),一个项目转让房地产收入总额(普通来说,就是销售收入)是10亿,假定扣除项目金额是6亿元,那么:

增值额=10亿-6亿=4亿;

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表,增值额在50%-100%之间,那么适用税率为40%,扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿



2扣除项目金额包括哪些?



(1)获得土地运用权支付金额(以下简称A):即土地出让金、补缴地价款、契税;



(特别留意:在计算增值税及附加的时分,契税不能抵扣,而在计算土地增值税的时分,则能够抵扣。)



(2)房地产开发本钱(以下简称B):包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费、公共设备配套费、开发间接费用。

(3)房地产开发费用(以下简称C):指的是销售费用、管理费用、财务费用。



财务费用中的利息支出,凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。



看起来有点复杂,对投资人员来说,也别管利息有没有金融机构证明了,直接依照计算扣除就行了,公式是C=(A+B)*10%

(4)与转让房地产有关的税金(以下简称D):“营改增”后指的就是增值税附加



特别留意,这里抵扣的税金是增值税附加,就是城建税、教育费附加、中央教育费附加等,不是增值税自身。这里很容易错。



(5)加计20%扣除(以下简称E): E=(A+B)*20%



3“营改增”以后计算土地增值税时,每项都不含增值税



听标题都晕了,简单来说,就是这个意义:

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额(不含税)=销售收入(含税)-销项税

回想一下入门篇(九)增值税的计算公式:

转让房地产收入总额(不含税)=销售收入-(销售收入-当期允许扣除的土地价款)/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额:全部都要去掉进项税

详细计算的时分,倡议先算增值税及附加,在表格里留好每项的销项税和进项税,这样再算各种不含税局部就很容易了。(后面我们会举个例子。)



4一分法 VS. 二分法 VS. 三分法



首先,土地增值税是以项目为单位停止清算,关于分期开发的项目,以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎样分呢?

有三种办法:一分法、二分法和三分法。

一分法就是一同算

二分法分为:普通住宅,其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。



(需求留意的是,车位分有产权和没产权的;有产权的才需求交土地增值税,放在“其它”里面,假如开发商卖的是没有产权的车位,那其实是一种长租的性质,不用交土地增值税,而应该交房产税。)



那么应该选用哪一种分法来算呢?

要看当地税局的请求!

详细遇到的时分先网上搜一下,假如搜不到,就要问问兄弟企业在当地怎样算的。

那么一个高层住宅建筑,如何界定它属于普通住宅,还是非普通住宅呢?

又是那句话:各地请求不一样!

大致来说,普通从这三方面思索:

1、容积率在1.0以下(不含1.0);

2、单套建筑面积在几平方米以上(12年说是144平,后来又改成120平,但是各地请求不一样)、或者房屋买卖成交价在几万以上。

3、实践成交价钱高于该区市场指导价;

以上三点只需契合一个,即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。



特别留意:详细遇到的时分先网上搜一下当地请求,普通能搜到,假如搜不到,就依照非普通住宅来算。(如今市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高)

特别留意:算土地增值税一定要依照当地的分法算,不能把一切业态全部放在一同算,依据我本人的计算经历,差异宏大,一个10亿总销的小项眼光这一点算法不同,利润能差上千万。

由于普通来说,车位算下来都是亏钱的,普通住宅略赚,别墅和商业赚得多,假如全部放在一同算,相当于把车位、普通住宅的本钱摊到别墅里去了,整体增值率降低,税率的档比拟低,整体税少很多。

5分摊准绳



二分法、三分法会请求把收入、可抵扣金额等在不同业态中停止分摊,那么分摊的准绳是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊办法各地也不太一样,下面引见的是比拟常用的,能够参考:

销售收入:依照实践发作的为准。比方普通住宅卖了几,非普通住宅卖了几,其它卖了几。

获得土地运用权支付金额、土地拆迁本钱等怎样分摊?

大约能够这么算:

分期开发的:依照占空中积法(即某一期的占空中积占总用空中积的比例)停止分摊。

同一期内各业态:依照可售面积法(即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例)停止分摊。

【留意:这里的可售面积只指地上可售面积,不包括车位等】



特别留意: 公开车位不分摊土地本钱(除非像广州某些区域,土地出让合同里明白写了公开面积要补缴几地价)



开发本钱等:依照实践发作。但是我们投资人员在测算时无法把本钱分到物业,那么就依照总建筑面积分摊。(包括地上和公开建筑面积)



这里要留意,很多地域请求,车位面积分摊的时分依照可售的产权面积来算,而不是依照真实的公开车位建筑面积。比方一个车位真实面积普通35-40平,但是实践产权面积可能只要12平左右。



房地产开发费用(销售费用、管理费用、财务费用):回想一下之前的公式,C=(A+B)*10%,是计算扣除的,依照分类计算即可。



6预征和清缴



和增值税及附加一样,土地增值税也是先预征,到一定水平再清缴。

清缴的时分多退少补,跟增值税及附加也是一样的,补是肯定要补的,退避不一定。很多时分基本就退不了。(我个人倾向于,假如没有案例能够证明税局能退,那么就全部依照不能退计算。)

预征土地增值税=(销售回款-预缴的增值税)×预征率

收到回款的次月就要申报。

回想一下之前预缴增值税的计算公式:

预缴的增值税=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%

简易征收办法是 销售回款/(1+5%)*3%

普通征收办法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是几呢?又是那句话:各地请求不一样!普通网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态,普通来说普通住宅2%,非普通住宅3%,有些地域还要分别墅、商业,这些预征率更高。

土地增值税清算时点:

规则太复杂,各地实践请求又不一样,我本人普通就简化为完工验收后清算。

细致而复杂的规则如下:





关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

征税人契合下列条件之一的,应中止土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地运用权的。

对契合以下条件之一的,主管税务机关可恳求征税人中止土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超越85%,但剩余的可售建筑面积曾经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)容许证满三年仍未销售终了的;

(三)征税人申请注销税务注销但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规则的其他情况。


7计算土地增值税的例子




我看过很多公众号的计算例子,我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发作案例的,假设这个例子看懂了,那么就可以理论去操作测算了。

(一)假定条件如下:

(1)、项目规划指标

(2)、售价假定

(3)、本钱假定


(4)、当地土地增值税政策假定

这是个新项目;

当地用三分法;

高层住宅在当地属于非普通住宅;

当地土地增值税预征税率如下:


(二)计算过程:

(1)、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和本钱都要扣掉增值税,所以我们先计算增值税及附加。(不清楚怎样算的,请先看上一节)


(2)、计算土地增值税:

根据土地增值税政策假定,这个项目分两类:非普通住宅(高层住宅)、其它(商业、车位)

先算预征:

预征土地增值税=(销售回款-预缴的增值税)×预征率






非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=(商业收入+车位收入)=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额:

中心就是算出三个数:转让房产收入总额(不含税)、获得土地运用权支付金额(不含税)、房地产开发本钱(不含税)

转让房产收入总额(不含税):

转让房产收入总额(不含税)=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法,依据假定条件,分为非普通住宅和其他两类,那么收入总额如何分摊呢?

能够依照分类实践一个个算,也能够简化一点,依照销售额分摊

转让房产收入总额(不含税,非普通住宅)=转让房产收入总额(非普通住宅)/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额(不含税,其它)=转让房产收入总额(其它)/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

获得土地运用权支付金额(不含税):

获得土地运用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元



留意:土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有思索的,所以不用扣增值税



分摊方式:按可售面积法(特别留意:车位不摊土地本钱)

获得土地运用权支付金额(非普通住宅)=获得土地运用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

获得土地运用权支付金额(其它)=获得土地运用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发本钱(不含税):

房地产开发本钱(不含税)=房地产开发本钱-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊,按总建筑面积法:

这里要留意,很多地域请求,车位面积分摊的时分依照可售的产权面积来算,而不是依照真实的公开车位建筑面积。比方一个车位真实面积普通35-40平,但是实践产权面积可能只要12平左右。

假定车位1000个全部可售,车位产权面积是12平米一个,则车位建筑面积为12*1000=12000平方米,总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+公开建筑面积12000=113000平方米。

因而:

房地产开发本钱(不含税,非普通住宅)=房地产开发本钱(不含税)/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发本钱(不含税,其它)=房地产开发本钱(不含税)/总建筑面积*(商业建筑面积+公开车位建筑面积)=31829/113000*(9500+12000)=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下:



8特殊状况



旧改项目、保证房、村企协作、政府返还土地款的,这些都比拟复杂,也没有定论,打算三大税写完了用一节特地和大家一同讨论一下。





小结:

1、土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表:

2、扣除金额包括:

(A)获得土地运用权支付金额;

(B)房地产开发本钱;

(C)房地产开发费用: C=(A+B)*10% ;

(D)与转让房地产有关的税金:增值税附加;

(E)加计20%扣除: E=(A+B)*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额:全部都要去掉进项税

4、一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

一分法就是一同算;

二分法分为:普通住宅,其它;

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊准绳

各地不太一样,大约如下:

销售收入:依照实践分摊

土地本钱:分期开发的依照占空中积法;同一期类各业态按可售面积法;

其他本钱等:普通依照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=(销售回款-预缴的增值税)×预征率

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