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2021-07-21 16:44:17 415 分类:法律资讯
作者|李君、董艳莉【引言】2020年5月28日《民法典》出台,重新整合了原法律法规中的担保制度,将其统一规则于物权编第四分编,确立了担保制...
作者 | 李君、董艳莉
【引言】
2020年5月28日《民法典》出台,重新整合了原法律法规中的担保制度,将其统一规则于物权编第四分编,确立了担保制度在《民法典》中的位置。2020年12月31日,最高人民法院发布《新担保解释》,为今后人民法院审理担保物权纠葛案件提供了重要根据。
一、民法典物权编对抵押权规则的修正
(一)调整抵押财富范围
1、民法典342条:删除招标、拍卖、公开协商等方式获得的“四荒”(荒山、荒坡、荒沟、荒滩)土地的承包运营权作为可抵押财富
2、民法典395条:明白海域运用权作为可抵押财富
3、民法典第399条:删除耕地运用权制止抵押的限制,允许就土地运营权展开融资担保
(二)民法典第401条:关于流押条款的修正
由于流押条款直接商定了债务人届期不实行债务时,抵押权人有权直接获得抵押财富一切权,所以历来争议较大。原《担保法》和《物权法》直接制止流押,但在司法理论中常常给予抵押权人优先受偿的权益,《九民纪要》第71条明白固然关于流押条款中关于一切权转移局部应认定无效,但供认其抵押权益,债权人能够就流押财富拍卖、变卖、折价优先归还其债权。《民法典》公布实施后,也持续了《九民纪要》的肉体,规则“抵押权人在债务实行期限届满前,与抵押人商定债务人不实行到期债务时抵押财富归债权人一切的,只能依法就抵押财富优先受偿”。
(三)民法典第405条:优化抵押不破租赁规则
将租赁权设立的时间节点由“订立抵押合同前”延长至“抵押权设立前”;将租赁状态由“抵押财富已出租”改为“已出租并转移占有”。做如此修正的缘由是《物权法》第190条判别先租后抵先是以“订立抵押合同”为准,然后又以“抵押权设立”为准,构成“双重规范”,不契合物权变动的根本理论。
(四)民法典第406条:关于抵押财富流转的修正
抵押财富转让从《担保法》下不通知抵押权人转让无效的制止转让阶段,开展到《物权法》下不经抵押权人同意不得转让的限制转让阶段,再开展到《民法典》时期的能够转让,虽需求及时通知抵押权人但对未通知转让能否无效未置可否的相对自在转让阶段,法律规则发作了较大变化。
(五)民法典第415条:抵押权与质权竞合时的清偿次第
最高法院在〔2017〕最高法民终216号案[1]中 明白认定分离物权法关于动产抵押权与动产质权对立效能产生时间的规则,应以动产抵押权和动产质权具备对立效能的时间先后次第,决议同一动产上抵押权和质权竞存时的顺位。抵押注销在先则抵押权顺位在先,动产占有在先则质权顺位在先。
二、《民法典》及《新担保解释》中对抵押权的沿用和细化
(一)新担保解释第49条:以违法违章建筑抵押的,合同无效,抵押人需承当相应的赔偿义务
《新担保解释》第49条沿用了《担保法解释》第48条的规则,明白以违法、违章建筑抵押的,抵押合同无效。同时,该条对抵押合同无效的法律结果作出了规则,即根据《新担保解释》第17条第1、2款的规则,抵押人按过错承当义务。
(二)新担保解释第50条:划拨地、划拨地上的房屋抵押有效,变价时需先补缴土地出让金
以划拨建立用地运用权抵押的相关法律和政策有一个开展的过程,阅历了从“需求经过审批”到2004年“注销视同审批”,再到2010年“无需审批”三个阶段。人民法院在认定合同效能时也有一个开展的过程,2004年以前,以划拨建立用地运用权抵押的,未经审批同意,认定抵押合同无效。2004年以后,由于注销即视为审批以及2010年以后无需审批,故以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的,人民法院不予支持。《新担保解释》第50条规则,以划拨土地运用权、划拨土地上的房屋抵押,未经批准不影响抵押合同的效能,并规则拍卖、变卖房屋所得价款应当优先用于补缴建立用地运用权出让金。
(三)新担保解释第51条:土地抵押的、地上已存建筑物一并抵押,房地分别抵押的、抵押权人可就房地一体按注销先后顺位行使抵押权
我国实行“房地一体”准绳,《担保法》《物权法》《民法典》均规则了房地一体抵押。由于理论中存在房地分别注销招致房地分别抵押的情形,抵押权人基于法律规则对房地均享有抵押权,此时就触及抵押顺位如何肯定的问题。《新担保解释》第51条吸收了《九民会纪要》第61条的规则,以注销的先后次第肯定抵押权的顺位。
分离《新担保解释》第51条及《民法典》第417条,在仅抵押建立用地运用权的情形下,一并抵押的建筑物的范围以抵押时点为界分,抵押权及于抵押时已有的建筑物及在建工程的已完成局部,不及于抵押后新增的建筑物及在建工程的续建局部。
(四)新担保解释第52条:抵押权预告注销需在完成正式抵押注销前方可行使抵押权
理论中,可能发作权益人基于抵押预告注销恳求行使抵押权的情形,对此,司法理论中的权威观念持否认的态度。《新担保解释》第52条吸收了上述意见,规则仅办理抵押预告注销不具有设立抵押权的物权效能,尚需办理初次注销抵押权方有效设立。在(2020)最高法民申57号案[2]中,最高法院就以为“在案涉房屋仅办理预售商品房抵押预告注销,未办理抵押权注销的状况下,案涉房屋上的抵押权未有效设立,此时,M银行曲靖分行作为抵押预告注销权益人,其享有的是对案涉房屋办理抵押权注销的恳求权。一审法院判令M银行曲靖分行有权行使优先受偿权明显错误。”
为防止诉累,固然当事人办理的是抵押预告注销而非抵押注销,但经人民法院检查具备办理抵押注销的条件,预告注销权益人即可主张获得抵押权,无需等候办理抵押注销后才干主张抵押权。理论中,已有局部地域采取抵押预告注销在契合抵押注销条件下自动转为抵押注销的做法,且该做法曾经取得自然资源部自然资源确权注销局的认可。当然,即便在预告注销的有效期内,经检查假如当事人不具备办理抵押注销条件,预告注销权益人恳求行使抵押权,人民法院应不予支持,但不影响其在具备抵押注销条件时再行使抵押权。
三、自然资源部对不动产抵押注销问题设新规
2021年4月6日,自然资源部发布《关于做好不动产抵押权注销工作的通知》提出:
(一)增加记载抵押担保范围的栏目
理论中存在合同商定的担保范围与注销簿记载不分歧的问题,缘由是各地不动产注销系统没有“担保范围”栏目、仅有“被担保主债权数额(最高债权数额)”、只能填写固定数字等,产生到底是以注销簿为准还是以合同商定为准的分歧。
新规中增加了记载抵押“担保范围”的栏目,供当事人将合同中有关担保范围的商定直接记载在不动产注销簿,处理了合同商定的担保范围与注销簿记载不分歧的问题。
(二)增加“能否存在制止或限制转让抵押不动产的商定”栏目
当事人申请办理不动产抵押权初次注销或抵押预告注销的,应记载转让抵押不动产的商定状况。有商定的填写“是”,抵押期间依法转让的,应由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请转移注销;没有商定的填写“否”,抵押期间依法转让的,应由受让人、抵押人(转让人)共同申请转移注销。
(三)明白最高额抵押中,最高债权额限度是债权最高限额
新规明白将“最高债权数额”修正为“最高债权额”(包括债权本金、利息及违约金),并填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额,处理了最高额抵押中利息、违约金等能否能够优先受偿的问题。
该新规与《民法典》第389条规则不存在矛盾。《民法典》第389条规则:“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损伤赔偿金、保管担保财富和完成担保物权的费用。当事人另有商定的,依照其商定。”《民法典》第389条关于担保范围的规则,其标准意旨在于:担保范围准绳上及于全部债权,但当事人可经过商定对其范围停止限缩。可见,该条仅着眼于抵押人与抵押权人的内部关系,并不包含合同商定与注销簿记载不分歧时以合同商定为准的意义。
新规明白了《民法典》实施前已办理抵押注销的不动产,依然需求抵押权人的同意才干办理转移注销;实施之后办理抵押注销的,将抵押人与抵押权人世在抵押注销中的商定作为能否办理流转注销的重要根据。
注:
[1] 参见最高人民法院(2017)最高法民终216号《江西赣县乡村商业银行股份有限公司、中国建立银行股份有限公司赣州赣县支行第三人撤销之诉二审民事判决书》
[2]参见最高人民法院(2020)最高法民申57号《曲靖世纪天浩房地产开发有限公司、中国民生银行股份有限公司曲靖分行金融借款合同纠葛再审检查与审讯监视民事裁定书》
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