小区物业无良新旧物业交替物业费纠纷

　　上海市黄浦区人民法院

　　民事判决书

　　(2014)黄浦民四(民)初字第XXXX号

　　原告上海XXX物业管理有限公司。

　　法定代表人XXX。

　　委托代理人XXX。

　　委托代理人XXX。

　　被告XXX。

　　委托代理人胡命勤，上海国年律师事务所律师。

　　原告上海XXX物业管理有限公司(以下简称“XXX物业公司”)与被告XXX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人XXX、XXX，被告之委托代理人胡命勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告XXX物业公司诉称：原告与上海市黄浦区河南南路XXX号XX公寓业主大会签订《物业服务合同》，约定原告于2011年4月1日起为小区提供物业服务，为期三年;约定的高层住宅物业服务费收费标准为1.5元/月·平方米(币种为人民币，下文同)。被告为XX公寓406室业主，每月物业服务费为168.8元，未支付2014年第二季度的物业服务费。原告多次催讨未果，故诉至法院,要求被告支付上述期间拖欠的物业服务费506.4元并支付欠款的利息损失。

　　被告XXX辩称：被告确实未向原告支付2014年第二季度的物业服务费。其已按照每月168.8元的标准向上海YY物业管理有限公司支付2014年4月至12月的物业服务费用。另外原告在管理期间未尽管理义务，未及时维修小区水泵等，被告由此决定缓交物业服务费。

　　经审理查明：被告XXX为上海市黄浦区河南南路XXX号申升公寓406室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人之一(房地产权证号：黄XXXXXXXXXX，建筑面积为112.53平方米)，该房屋所有权来源为“买卖”，产权为XXX、徐某某两人共同共有。

　　2011年4月1日，原告与上海市黄浦区河南南路XX公寓业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告为XX公寓提供物业服务，委托管理期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止。合同第七条载明：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅：高层1.50元/月·平方米;……”

　　另查明：《物业服务合同》期限届满后，原告仍在为XX公寓提供物业服务。2014年6月27日，XX公寓业主委员会致函原告，称：“上海XXX物业管理有限公司：XX公寓业委会收到贵公司关于进入司法程序并推迟退场时间的专函。现经业委会讨论认为进入司法程序和6月30日撤出并无矛盾。故请贵公司遵守原有的约定，……”

　　再查明：XX公寓406室、1401室、1506室、904室、1603室业主及上海市黄浦区XX公寓业主委员会、上海YY物业管理有限公司联合拟定《委托函》一份，并于该函上签字、盖章。《委托函》载明：“前期物业(XXX物业)于2014年6月30日撤离申升公寓，现受XX公寓业主委员会委托由新进物业(YY物业)托管本小区的物业管理工作，并代为收取XX公寓的物业服务费用。XX公寓904室、1603室业主分别于2013年12月17日、2013年11月22日支付了2014年全年物业管理费用给XXX物业，两业主向其要求退还2014年7-12月份物业管理费被其拒绝，现委托YY物业代为处理2014年7-12月份物业管理费用合计人民币1,776元。XX公寓406室、1401室、1506室业主分别接到XXX物业对其拖欠物业费的诉讼，业主认为XXX物业2014年1-6月间未尽物业管理责任，自愿将此期间物业管理费用合计人民币1,772.1元交予旭程物业进行物业管理费的抵扣，并代为处理XXX物业对其拖欠物业费的诉讼事宜。”

　　原告在管理XX公寓期间，已分别收取XX公寓904室业主和1603室业主2014年1-12月的物业服务费各1,776元，共计3,552元。被告已按每月物业费168.8元的标准向上海YY物业管理有限公司交纳2014年4月至12月的物业服务费1,519.2元。

　　案件审理过程中，上海YY物业管理有限公司携相关单据来本院要求就前述情况与原告协商物业费抵扣事宜，但遭原告拒绝。

　　以上事实，由《物业服务合同》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、XX公寓业主委员会致原告函、《委托函》、《上海市物业服务企业收费换票凭证》、《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。

　　本院认为，本案的争议焦点在于被告是否有合法理由免除其向原告支付物业费之义务。根据本院查明的事实，原告自2011年4月1日起为申升公寓提供物业服务，虽物业服务合同约定的期限至2014年3月31日止，但根据XX公寓业主委员会致全体业主《告知书》及致原告函可知，原告实际为小区提供物业服务至2014年6月30日止，本院据此认定2014年4月1日起至2014年6月30日期间原告与小区全体业主之间存在事实上的物业服务合同关系，原告有权依约按每月168.8元之标准收取2011年4月1日至2014年6月30日期间的物业费。原告又主张本案讼争费用的利息损失，本院酌情支持原告以欠款为本金的自2014年7月1日起按照银行同期贷款利率计算的利息损失。但同时本院注意到，根据本案中双方出示的证据及当事人的陈述，足可确认如下事实：被告已按每月物业费168.8元的标准向上海YY物业管理有限公司交纳2014年4月至12月的物业服务费1,519.2元(包含原告追索的2014年第二季度之物业服务费506.40元)，原告已预先收取XX公寓904室、1603室业主2014年全年的物业服务费各1,776元，包括被告在内的406室、1401室、1506室三户业主已与904室、1603室业主、XX公寓业委会、上海YY物业管理有限公司共同达成了物业服务费抵扣的一致意思表示。原告应返还的费用为1,776元以及以欠款为本金的自2014年7月1日起按照银行同期贷款利率计算的利息损失;包括被告在内的406室、1401室、1506室三户业主应向原告给付的费用共计为1,773.1元以及以欠款为本金的自2014年7月1日起按照银行同期贷款利率计算的利息损失。为了避免就本案所涉的权利、义务清晰的事实发生后续的不必要的累讼，节约诉讼资源，就本案当事人提出的抵扣物业服务费之意见，本院认为可予准许。被告一方主动放弃抵扣后的差额利益，与法不悖，本院予以认可。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

　　驳回原告上海XXX物业管理有限公司的全部诉讼请求。

　　案件受理费人民币50元(原告已预交)，减半收取为人民币25元，由原告上海XXX物业管理有限公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审 判 员黄XX

　　二〇一四年十二月十一日

　　书 记 员暨XX