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拆迁安置房有房产证吗 如何签订拆迁安置协议

2020-09-02 16:52:33 503 来源:慧法顾

因为拆迁安置房价格普遍比较便宜,而且往往有很大的升值空间,很多人都喜欢投资拆迁安置房,但是,也有人会问:拆迁安置房有房产证吗?如何签订拆迁安置协议?请看下文。拆迁安置房有房产证吗

  因为拆迁安置房价格普遍比较便宜,而且往往有很大的升值空间,很多人都喜欢投资拆迁安置房,但是,也有人会问:拆迁安置房有房产证吗?如何签订拆迁安置协议?请看下文。拆迁安置房有房产证吗

  所谓拆迁安置房,是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

  实践中,开发商为了实现盈利目的,在安置土地上建造的房屋往往会超过安置所需房屋数量,并在交纳土地出让金的情况下将剩余房屋对外出售,则该部分房屋严格来讲,已不再属于拆迁安置房的范畴之内,而是与普通商品房一样可以直接对外出售,上市进行交易。

  根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类:

  一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

  另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。

  因拆迁安置房是根据国家政策规定,对被拆迁户进行的安置补偿,故凡是通过正规拆迁程序,由取得拆迁许可证的开发商开发建造的安置房屋,被安置人将来都能取得房屋的产权证,只是相对要经过更长的时间才能取得房产证。

  签订拆迁安置补偿协议时应注意以下内容:

  (一)主体不符不签

  1、拆迁指挥部与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议

  在某些政府为主导的建设项目中,拆迁方为了推动拆迁进度和便于对拆迁事务进行管理,常设立一个临时机构即拆迁指挥部,在这里工作的人员均是专门针对这个建设项目从相关机构抽调来的,拆迁工作完成了便撤回到本单位。拆迁指挥无法人资格,不能独立承担责任,不能成为合法的拆迁人,因此与拆迁指挥部签订拆迁补偿安置协议后就为以后回迁安置带来潜在的风险。被拆迁人要认清究竟谁是拆迁人,最简单的办法就是核对与你签订拆迁协议的是否拆迁许可证上的拆迁人或建设单位。如果两者不一致,就不能与其签订拆迁安置补偿协议。

  2、没有拆迁许可证或虽有许可证而无房地产开发资质的公司与被拆迁人签订拆迁补偿协议

  有些商业开发项目中直接与被拆迁人接触的不是拆迁许可证上的拆迁人,但其以拆迁人的名义与被拆迁人签订拆迁补偿协议,出现这种情况有两种可能:一是他是受真正的拆迁人授权委托和被拆迁签订拆迁协议,被拆迁人一定要看到授权委托书并将授权委托书作为合同附件,否则视其没有拆迁许可证;二是真正的拆迁人将项目转让与他,并由他来实施拆迁,被拆迁人一定要看到该转让合同并要到拆迁管理部门进行确认,在没有得到有效确认的情况下视为其未取得拆迁许可证。

  3、拆迁公司以自己的名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议

  这类主体在法律上的定位是拆迁单位,受拆迁人委托参与被拆迁人的谈判,当该项目拆迁工作完成后便到转移到另一个建设项目,其无论如何也不能成为拆迁人,当其以自己的名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议时,被拆迁人可要多长几个心眼。拆迁公司与拆迁人均有委托合同,合同中可有些条款对拆迁公司是硬性的,如不能出现被拆迁人诉讼、复议、上访等事件,拆迁公司为了不出现此类事故便随意答应被拆迁人的条件,结果当条件不能实现时,被拆迁人去找拆迁人理论,拆迁人对此多是不认的,即使被拆迁人进行诉讼,但由于拆迁公司并不是合法的拆迁当事人,法官也没有办法判决拆迁人履行合同或赔偿被拆迁人的损失。

  (二)内容不确定慎签

  这类问题主要集中在以下几个方面:一是房屋回迁时间不定。二是异地安置房屋交付时间和安置地点不明。三是违约责任没约定。我们代理某重大项目的拆迁安置补偿合同纠纷案件,被拆迁人为了支持项目建设,服从“先拆迁腾地,后解决纠纷”的安排,在一个月内便全部签订了协议将房屋拆除。但是拆迁补偿协议只约定了十八个月后安置,届时双方签订安置房屋买卖合同,但安置房屋交付时间和安置地点并没有确定,没有约定违约责任。当十二个月过去了,被拆迁人仍不知道拆迁人是否在建设安置房屋,更不知道安置房屋建在什么地方,何时才能住进安置房屋,也不知道安置房屋的面积、设计等有关房屋的各种信息,当他们要求拆迁人说明情况时,拆迁人让找政府,政府又不能做出明确答复,这样象踢皮球一样让被拆迁人找来找去,被拆迁人忍无可忍起诉到法院要求撤销该拆迁安置补偿协议。这场官司耗时9个多月仍在审理过程中。这就是拆迁人在拆迁安置补偿协议中没有将安置房屋的具体内容明确造成的诉累,由于合同中没有约定有关安置的内容,法官判案也增加了难度,给被拆迁人带来了无尽的烦忧。


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