预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率

地增值税预缴计算办法（2021年预缴土地增值税计税根据）

一、第一种计算方式

预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率

增值税采用普通计税办法：预收款/（1+9%）*土地增值税预征率=0.9174预收款*土地增值税预征率

需求留意的是，关于普通计税的项目来说，不含增值税收入如何了解是有争议的。局部观念以为，不含增值税收入 =含增值税收入 -销项税额 =含增值税收入 –（含增值税收入 -土地价款）/(1+9%)x9%。如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需求思索土地价款的分摊。

增值税采用简易计税办法：预收款/（1+5%）*土地增值税预征率=0.9524预收款*土地增值税预征率

二、第二种计算方式

增值税采用普通计税办法：应预缴税款=（预收款-预收款/（1+9%）*3%）*土地增值税预征率=0.9724预收款*土地增值税预征率

增值税采用简易计税办法：（预收款-预收款/（1+5%）*3%））*土地增值税预征率=0.9712预收款*土地增值税预征率

三、应适用何种预缴计算方式？

国度层面的税收规则允许选择两种方式预缴土地增值税。从上述剖析状况看，关于简易计税项目，方式二预缴税款比如式一要高，因而选择方式一更为有利；

关于普通计税项目，方式一的计算方式有争议，需求理解税务执行口径，才干判别哪种方式更为有利。

四、要留意的问题

需求留意的是，房地产企业需求理解项目所在地税务机关能否制定出台土地增值税预缴方式的详细规则。例如，《广州市中央税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（穗地税〔2017〕7号）明白规则：“房地产开发企业采取预收款办法销售自行开发的房地产项目的，依照以下办法计算土地增值税预征计征根据：土地增值税预征的计税根据=预收款-应预缴增值税税

土地增值税的计算办法

导读：土地增值税是指转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税根据向国度交纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税的计算办法是怎样的呢?细致内容请看本文引见：

土地增值税的计算办法：

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)获得土地运用权所支付的金额;

(2)开发土地的本钱、费用;

(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规则的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%。

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%。

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%。

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

(一)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

学问拓展：

土地增值税的征收范围：

1、普通规则

(1)土地增值税只对“转让”国有土地运用权的行为征税，对“出让”国有土地运用权的行为不征税。

(2)土地增值税既对转让国有土地运用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产一切人、土地运用人将房产、土地运用权赠与“直系亲属或者承当直接奉养义务人”。

②房产一切人、土地运用人经过中国境内非营利的社会团体、国度机关将房屋产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

2、特殊规则

(1)以房地产停止投资联营

以房地产停止投资联营一方以土地作价入股停止投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中假如投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房停止投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用处，假如产权没有发作转移，不征收土地增值税。

(3)房地产的互换，由于发作了房产转移，因而属于土地增值税的征税范围。但是关于个人之间互换自有寓居用房的行为，经过当地税务机关审核，能够免征土地增值税。

(4)协作建房，关于一方出地，另一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。

(5)房地产的出租，指房产一切者或土地运用者，将房产或土地运用权租赁给承租人运用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业固然获得了收入，但没有发作房产产权、土地运用权的转让，因而，不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押，指房产一切者或土地运用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种状况下房产的产权、土地运用权在抵押期间并没有发作权属的变卦，因而对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

(7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户停止房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。关于房地产开发公司而言，固然获得了收入，但没有发作房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

(9)房地产的重新评价，依照财政部门的规则，国有企业在清产核资时对房地产停止重新评价而产生的评价增值，因其既没有发作房地产权属的转移，房产产权、土地运用权人也未获得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

(10)土地运用者处置土地运用权，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占用、运用收益或处分该土地的权益，具有合同等到证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人就应当按照税法规则交纳停业税、土地增值税和契税等。

土地增值税清算税率与计算办法

关于具有国有土地转让权的单位和个人来说，提出一定的限制措施和经济税收制度是十分必要的，为了避免单位和个人应用国度土地资源谋取暴利的行为，土地增值税应用而生。下面，慧法顾小编就来带大家理解一下土地增值税清算税率与计算办法。

一、土地增值税税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额５０％的局部，税率为３０％。

增值额超越扣除项目金额５０％、未超越扣除项目金额１００％的局部，税率为４０％。

增值额超越扣除项目金额１００％、未超越扣除项目金额２００％的局部，税率为５０％。

增值额超越扣除项目金额２００％的局部，税率为６０％。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超越扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

二、土地增值税的计算办法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

１、公式中的“增值额”为征税人转让房地产所获得的收入减除扣除项目金额后的余额。

征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（１）获得土地运用权所支付的金额；

（２）开发土地的本钱、费用；

（３）新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱；

（４）与转让房地产有关的税金；

（５）财政部规则的其他扣除项目。

２、征税人计算土地增值税时，也可用下列烦琐算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的烦琐办法计算，详细公式如下：

（一）增值额未超越扣除项目金额５０％

土地增值税税额＝增值额×３０％

（二）增值额超越扣除项目金额５０％，未超越１００％的土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％

（三）增值额超越扣除项目金额１００％，未超越２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％

（四）增值额超越扣除项目金额２００％

土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％

公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。

国度关于土地增值税清算税率与计算办法停止严厉明白的规则，并且将土地增值税税率分为四个档的目的就是为了使取得更多增值额的单位或个人交纳更多的税款，让其明白取得更多的利益就要交纳更多的税款，一定水平上控制了征税主体牟取暴利的行为，这更好的对房地产买卖市场停止了控制，

土地增值税法的法律根据是什么

一、土地增值税法的法律根据是什么

土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

依据《土地增值税暂行条例》的规则，但凡有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权并获得收入的单位和个人，均应按规则交纳土地增值税。包括两层含义：一是只对转让国有土地运用权征税，转让集体土地运用权不征税；二是只对有偿转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权，即有偿转让房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。征税人是有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。征税人转让房地产所获得的收 入包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税以征税人转让房地产所获得的增值额为计税根据。土地增值额为征税人转让房地 产所获得的收入减去税法规则的扣除项目金额后的余额。计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有：获得土地运用权所支付的金额；开发土地的本钱、费用；新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱；与转让房地产有关的税金等。

土地增值税实行四级超额累进税率，即：

1、增值额未超越扣除项目金额50%的局部， 税率为30%；

2、增值额超越扣除项目金50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%；

3、增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%；

4、增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%。

二、最新土地增值税暂行条例施行细则

第一章 总则

第一条　为了变革城镇国有土地运用制度，合理开发、应用、运营土地，增强土地管理，促进城市建立和经济开展，制定本条例。

第二条　国度依照一切权与运用权别离的准绳，实行城镇国有土地运用权出让、转让制度，但公开资源、埋藏物和市政公用设备除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民一切的土地(以下简称土地)。

第三条　中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规则者外，均可按照本条例的规则获得土地运用权，停止土地开发、应用、运营。

第四条　按照本条例的规则获得土地运用权的土地运用者，其运用权在运用年限内能够转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国度法律维护。

第五条　土地运用者开发、应用、运营土地的活动，应当恪守国度法律、法规的规则，并不得损伤社会公共利益。

第六条　县级以上人民政府土地管理部门依法对土地运用权的出让、转让、出租、抵押、终止停止监视检查。

第七条　土地运用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的注销，由政府土地管理部门、房产管理部门按照法律和国务院的有关规则办理。