土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。

怎样计算土地增值税税率

一、计算土地增值税税率

土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。

（１）增值额未超越扣除项目金额５０％局部，税率为３０％；

（２）增值额超越扣除项目金额５０％，未超越扣除项目金额１００％的局部，税率为４０％；

（３）增值额超越扣除项目金额１００％，未超越扣除项目金额２００％的局部，税率为５０％；

（４）增值额超越扣除项目金额２００％的局部，税率为６０％。

二、计算土地增值税

核算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

公式中的“增值额”为征税人转让房地产所取得的收入减除扣减项目金额后的余额。

征税人转让房地产所取得的收入，包含钱银收入、什物收入和别的收入。

核算增值额的扣减项目：

（１）取得土地运用权所支付的金额；

（２）开发土地的本钱、费用；

（３）新建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房及建筑物的评价报价；

（４）与转让房地产有关的税金；

（５）财政部规则的别的扣减项目。

征税人核算土地增值税时，也可用下列精练算法：

核算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣减项目金额乘以速算扣减系数的精练方法核算，细致公式如下：

（一）增值额未逾越扣减项目金额５０％

土地增值税税额＝增值额×３０％

（二）增值额逾越扣减项目金额５０％，未逾越１００％的土地增值税税额＝增值额×４０％－扣减项目金额×５％

（三）增值额逾越扣减项目金额１００％，未逾越２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣减项目金额×１５％

（四）增值额逾越扣减项目金额２００％

土地增值税税额＝增值额×６０％－扣减项目金额×３５％

公式中的５％，１５％，３５％为速算扣减系数。

以上就是关于计算土地增值税的相关内容。土地增值税是对国有土地转让过程中，向以土地上的建筑或者其他盈利的单位或个人征收的税费，那么土地上的建筑物或其他的物件，盈利的越多，交纳的土地增值税的计算办法就会选取多的计算。

土地增值税的税率

土地增值税的税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以征税对象数额的相对率为累进根据，按超累方式计算应征税额的税率。采用超率累进税率，需求肯定几项要素：一是征税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把征税对象的相对

土地增值税的税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以征税对象数额的相对率为累进根据，按超累方式计算应征税额的税率。采用超率累进税率，需求肯定几项要素：一是征税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把征税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超越扣除项目金额50%的局部;增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%的局部;增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%的局部;增值额超越扣除项目金额200%的局部。三是按各级次分别规则不同的税率。土地增值税的税率是30%，40%、50%、60%。

土地增值税税率表

级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除率

1 50%(含)以下 30% 0

2 50%以上～100%(含) 40% 5%

3 100%以上～200%(含) 50% 15%

4 200%以上 60% 35%

土地增值税税率

土地增值税是国度为了标准土地和房地产买卖次序，调理土地增值收益而采取的一项税收调理措施。我国于1994年公布了《土地增值税暂行条例》，之后又出台了《土地增值税暂行条例施行细则》。 依照《条例》的定义：转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产

土地增值税是国度为了标准土地和房地产买卖次序，调理土地增值收益而采取的一项税收调理措施。我国于1994年公布了《土地增值税暂行条例》，之后又出台了《土地增值税暂行条例施行细则》。

依照《条例》的定义：转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并获得收入的单位和个人，是土地增值税的征税义务人，应当依照《条例》的规则交纳土地增值税。也就是说，作为个人所购房产，假如仅作为寓居运用，就不用交纳土地增值税；只要再转让、运营此房并取得相当规范以上增值收入时，才有必要交纳土地增值税。

土地增值税的征收采用的是四级超额累进税率。计税的方法是：增值额未超越原购入房产价50％的，税率为增值收入的30％；增值额超越原房产购入价50％，但未超越100％的，税率为增值收入的40％；增值额超越100％，未超越200％的，税率为增值收入的50％；增值额超越200％的，税率为增值收入的60％。

土地增值税计算器,土地增值税的计算办法

土地增值税的计算办法

土地增值税的计算：

应征税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

1.土地增值税的计税根据是征税人转让房地产获得的增值额，转让房地产的增值额是征税人转让房地产的收入减除税法规则的扣除项目金额后的余额。

2.新建房地产的扣除项目金额

(1)获得土地运用权所支付的金额

①征税人为获得土地运用权所支付的地价款。

②征税人在获得土地运用权时按国度统一规则交纳的有关注销、过户手续费和契税。

(2)房地产开发本钱

房地产开发本钱是指征税人开发房地产项目实践发作的本钱，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发间接费用等。

(3)房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是依照征税人实践发作额停止扣除，应分别按以下两种状况扣除：

①财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=利息+(获得土地运用权所支付的金额+房地产开发本钱)×5%以内

②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的详细比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规则。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=(获得土地运用权所支付的金额+房地产开发本钱)×10%以内

(4)与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时交纳的停业税、城市维护建立税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

【解释】房地产开发企业依照《房地产开发企业财务制度》的规则，其在转让时交纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除;其他征税人交纳的印花税允许在此扣除。

(5)财政部肯定的其他扣除项目

对从事房地产开发的征税人可按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和，加计20%的扣除。

【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的征税人，除此之外的其他征税人均不适用。

【解释2】从事房地产开发的征税人只要在销售“新建商品房”时，才适用20%加计扣除的规则。

3.土地增值税的税率

(1)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(2)增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(3)增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(4)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

注会学习

房地产企业土地增值税怎样计算？

房地产企业土地增值税普通是采取先预交后清算的方式停止的，普通的预征率在2%-4%，详细每个中央不一样的。先计算能够扣除项目金额，计算收入。收入－扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率。

财政部规则的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例施行细则》第七条第六款规则，该扣除项目为“依据条例第六条（五）项规则，对从事房地产开发的征税人可按本条（一）、（二）项规则计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“获得土地运用权所支付的金额”和“开发土地的本钱、费用”之和的20%。

由于房地产开发行业本身的特殊性，在房屋建立中企业先获得对客户的预售收入，待建筑物完工验收合格后再结算收入。税法中规则，关于预售收入依照一定的比例预征土地增值税，待项目清算终了后再多退少补土地增值税款。

增值额未超越扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%，假如要是未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。假如增值额超越扣除项目金额100%，但是却没有超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。

参考材料

土地增值税“欠缴”打了谁的脸.人民网[援用时间2018-5-14]

土地增值税采用超率累进税率怎样算
举例如下：
某房地产开发公司转让一块已开发的土地，获得收入8000万元，已知获得该块土地支付的土地运用权出让金为2000万元，开发这块地的本钱费用为1000万元，支付的与转让土地有关的税金合计为500万元。
请求：计算应纳土地增值税。
税率确实定为四档：增值额未超越扣除项目金额的50%的局部，税率为30%；增值额超越扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超越扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超越扣除项目金额200%的，税率为60%。 
增值额=8000-2000-1000-500=4500
扣除项目金额=2000+1000+500=3500
增值额占扣除项目的比率=4500/3500*100%=129%
土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
土地增值税税额=4500*50%-3500*15%=1725

2018土地增值税税率计算办法

一、2018土地增值税税率计算办法

1、直接计算法

直接计算法，是指直接求出商品或劳务的增值额，然后再乘以规则税率，计算出应纳的增值税税额。计算公式为： 应纳增值税=增值额×税率

在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

（1）加法，是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来，求出增值额，然后再乘以增值税税率，计算出应纳的增值税税额。公式：应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

（2）减法，又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额，如外购的原资料、燃料、动力等扣除项目的金额，求出增值额，然后乘以增值税税率，计算出应纳增值税税额。公式：应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

2、间接计算法

间接计算法，又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额，然后从中扣除外购非增值项目曾经交纳的税额，以这个税差作为应纳的增值税税额，计算公式为：应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已征税款。

3、增值税计算

（1）销售额=含税销售收入/(1+17%)

（2）含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

（3）销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%

二、土地增值税税率是几

1、凡可以提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括获得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购置年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

2、关于不可以提供购房发票，但可以提供房地产评价机构依照重置本钱评价法评定的房屋及建筑物价钱评价报告的，其扣除项目的金额则包括获得国有土地运用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价钱(不包括土地评价价值)等费用。

3、对既不可以提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价钱评价报告的，税务机关可采取核定征收方法，按转让二手房买卖价钱全额1%征收土地增值税。

土地增值税的征税对象有哪些呢

一、税种特性

与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特性：

（1）以转让房地产的增值额为计税根据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比拟广。

凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应按照土地增值税条例规则交纳土地增值税。换言之，凡发作应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有交纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下为根据来确认，依照累进准绳设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多征税；增值率低的，税率低，少征税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发作转让的环节，实行按次征收，每发作一次转让行为，就应依据每次获得的增值额征一次税。

二、土地增值税的征税对象有哪些呢

（1）土地增值税只对“转让”国有土地运用权的行为征税，对“出让”国有土地运用权的行为不征税。

（2）土地增值税既对转让国有土地运用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产一切人、土地运用人将房产、土地运用权赠与“直系亲属或者承当直接奉养义务人”。

②房产一切人、土地运用人经过中国境内非营利的社会团体、国度机关将房屋产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。