土地增值税是二手房买卖税费中的一个品种。在房产买卖过程中，买卖双方应该对本人所需求交纳的税费有理解，并且晓得这些税费分别是怎样计算出来的。怎样计算土地增值税税率？

土地增值税是二手房买卖税费中的一个品种。在房产买卖过程中，买卖双方应该对本人所需求交纳的税费有理解，并且晓得这些税费分别是怎样计算出来的。怎样计算土地增值税税率？

一、计算土地增值税税率

土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。

（１）增值额未超越扣除项目金额５０％局部，税率为３０％；

（２）增值额超越扣除项目金额５０％，未超越扣除项目金额１００％的局部，税率为４０％；

（３）增值额超越扣除项目金额１００％，未超越扣除项目金额２００％的局部，税率为５０％；

（４）增值额超越扣除项目金额２００％的局部，税率为６０％。

二、计算土地增值税

核算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

公式中的“增值额”为征税人转让房地产所取得的收入减除扣减项目金额后的余额。

征税人转让房地产所取得的收入，包含钱银收入、什物收入和别的收入。

核算增值额的扣减项目：

（１）取得土地运用权所支付的金额；

（２）开发土地的本钱、费用；

（３）新建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房及建筑物的评价报价；

（４）与转让房地产有关的税金；

（５）财政部规则的别的扣减项目。

征税人核算土地增值税时，也可用下列精练算法：

核算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣减项目金额乘以速算扣减系数的精练方法核算，细致公式如下：

（一）增值额未逾越扣减项目金额５０％

土地增值税税额＝增值额×３０％

（二）增值额逾越扣减项目金额５０％，未逾越１００％的土地增值税税额＝增值额×４０％－扣减项目金额×５％

（三）增值额逾越扣减项目金额１００％，未逾越２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣减项目金额×１５％

（四）增值额逾越扣减项目金额２００％

土地增值税税额＝增值额×６０％－扣减项目金额×３５％

公式中的５％，１５％，３５％为速算扣减系数。

以上就是关于计算土地增值税的相关内容。土地增值税是对国有土地转让过程中，向以土地上的建筑或者其他盈利的单位或个人征收的税费，那么土地上的建筑物或其他的物件，盈利的越多，交纳的土地增值税的计算办法就会选取多的计算。

土地增值税的税率

土地增值税的税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以征税对象数额的相对率为累进根据，按超累方式计算应征税额的税率。采用超率累进税率，需求肯定几项要素：一是征税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把征税对象的相对

土地增值税的税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以征税对象数额的相对率为累进根据，按超累方式计算应征税额的税率。采用超率累进税率，需求肯定几项要素：一是征税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把征税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超越扣除项目金额50%的局部;增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%的局部;增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%的局部;增值额超越扣除项目金额200%的局部。三是按各级次分别规则不同的税率。土地增值税的税率是30%，40%、50%、60%。

土地增值税税率表

级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除率

1 50%(含)以下 30% 0

2 50%以上～100%(含) 40% 5%

3 100%以上～200%(含) 50% 15%

4 200%以上 60% 35%

土地增值税税率

土地增值税是国度为了标准土地和房地产买卖次序，调理土地增值收益而采取的一项税收调理措施。我国于1994年公布了《土地增值税暂行条例》，之后又出台了《土地增值税暂行条例施行细则》。 依照《条例》的定义：转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产

土地增值税是国度为了标准土地和房地产买卖次序，调理土地增值收益而采取的一项税收调理措施。我国于1994年公布了《土地增值税暂行条例》，之后又出台了《土地增值税暂行条例施行细则》。

依照《条例》的定义：转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并获得收入的单位和个人，是土地增值税的征税义务人，应当依照《条例》的规则交纳土地增值税。也就是说，作为个人所购房产，假如仅作为寓居运用，就不用交纳土地增值税；只要再转让、运营此房并取得相当规范以上增值收入时，才有必要交纳土地增值税。

土地增值税的征收采用的是四级超额累进税率。计税的方法是：增值额未超越原购入房产价50％的，税率为增值收入的30％；增值额超越原房产购入价50％，但未超越100％的，税率为增值收入的40％；增值额超越100％，未超越200％的，税率为增值收入的50％；增值额超越200％的，税率为增值收入的60％。

土地增值税是二手房买卖税费中的一个品种。在房产买卖过程中，买卖双方应该对本人所需求交纳的税费有理解，并且晓得这些税费分别是怎样计算出来的。怎样计算土地增值税税率？

一、计算土地增值税税率

土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率停止征收。

土地增值税计算器,土地增值税的计算办法

土地增值税的计算办法

土地增值税的计算：

应征税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

1.土地增值税的计税根据是征税人转让房地产获得的增值额，转让房地产的增值额是征税人转让房地产的收入减除税法规则的扣除项目金额后的余额。

2.新建房地产的扣除项目金额

(1)获得土地运用权所支付的金额

①征税人为获得土地运用权所支付的地价款。

②征税人在获得土地运用权时按国度统一规则交纳的有关注销、过户手续费和契税。

(2)房地产开发本钱

房地产开发本钱是指征税人开发房地产项目实践发作的本钱，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发间接费用等。

(3)房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是依照征税人实践发作额停止扣除，应分别按以下两种状况扣除：

①财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=利息+(获得土地运用权所支付的金额+房地产开发本钱)×5%以内

②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的详细比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规则。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=(获得土地运用权所支付的金额+房地产开发本钱)×10%以内

(4)与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时交纳的停业税、城市维护建立税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

【解释】房地产开发企业依照《房地产开发企业财务制度》的规则，其在转让时交纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除;其他征税人交纳的印花税允许在此扣除。

(5)财政部肯定的其他扣除项目

对从事房地产开发的征税人可按“获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱”之和，加计20%的扣除。

【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的征税人，除此之外的其他征税人均不适用。

【解释2】从事房地产开发的征税人只要在销售“新建商品房”时，才适用20%加计扣除的规则。

3.土地增值税的税率

(1)增值额未超越扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(2)增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(3)增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(4)增值额超越扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

注会学习

房地产企业土地增值税怎样计算？

房地产企业土地增值税普通是采取先预交后清算的方式停止的，普通的预征率在2%-4%，详细每个中央不一样的。先计算能够扣除项目金额，计算收入。收入－扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率。

财政部规则的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例施行细则》第七条第六款规则，该扣除项目为“依据条例第六条（五）项规则，对从事房地产开发的征税人可按本条（一）、（二）项规则计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“获得土地运用权所支付的金额”和“开发土地的本钱、费用”之和的20%。

由于房地产开发行业本身的特殊性，在房屋建立中企业先获得对客户的预售收入，待建筑物完工验收合格后再结算收入。税法中规则，关于预售收入依照一定的比例预征土地增值税，待项目清算终了后再多退少补土地增值税款。

增值额未超越扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%，假如要是未超越100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。假如增值额超越扣除项目金额100%，但是却没有超越200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。

参考材料

土地增值税“欠缴”打了谁的脸.人民网[援用时间2018-5-14]

土地增值税采用超率累进税率怎样算

举例如下：

某房地产开发公司转让一块已开发的土地，获得收入8000万元，已知获得该块土地支付的土地运用权出让金为2000万元，开发这块地的本钱费用为1000万元，支付的与转让土地有关的税金合计为500万元。

请求：计算应纳土地增值税。

税率确实定为四档：增值额未超越扣除项目金额的50%的局部，税率为30%；增值额超越扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超越扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超越扣除项目金额200%的，税率为60%。

增值额=8000-2000-1000-500=4500

扣除项目金额=2000+1000+500=3500

增值额占扣除项目的比率=4500/3500*100%=129%

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

土地增值税税额=4500*50%-3500*15%=1725

营改增后土地增值税怎样计算

独一的差异就是价内税变价外税时要留意辨别本钱与增值税分开

土地增值税征收范围怎样

中心内容：土地增值税征收范围怎样？土地增值税只针对“有偿转让”的房地产征税。土地增值税征收规则分为普通规则和特殊规则。法律快车编辑为您整理相关内容，仅供参考。

土地增值税征税范围征

普通规则

(1)土地增值税只对“转让”国有土地运用权的行为征税，对“出让”国有土地运用权的行为不征税。

(2)土地增值税既对转让国有土地运用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产一切人、土地运用人将房产、土地运用权赠与“直系亲属或者承当直接奉养义务人”。

②房产一切人、土地运用人经过中国境内非营利的社会团体、国度机关将房屋产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

特殊规则

(1)以房地产停止投资联营

以房地产停止投资联营一方以土地作价入股停止投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中假如投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房停止投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用处，假如产权没有发作转移，不征收土地增值税。

(3)房地产的互换，由于发作了房产转移，因而属于土地增值税的征税范围。但是关于个人之间互换自有寓居用房的行为，经过当地税务机关审核，能够免征土地增值税。

(4)协作建房，关于一方出地，另一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。

(5)房地产的出租，指房产一切者或土地运用者，将房产或土地运用权租赁给承租人运用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业固然获得了收入，但没有发作房产产权、土地运用权的转让，因而，不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押，指房产一切者或土地运用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种状况下房产的产权、土地运用权在抵押期间并没有发作权属的变卦，因而对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

(7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户停止房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。关于房地产开发公司而言，固然获得了收入，但没有发作房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

(9)房地产的重新评价，依照财政部门的规则，国有企业在清产核资时对房地产停止重新评价而产生的评价增值，因其既没有发作房地产权属的转移，房产产权、土地运用权人也未获得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

(10)土地运用者处置土地运用权，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦注销手续，只需土地运用者享有占用、运用收益或处分该土地的权益，具有合同等到证据标明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人就应当按照税法规则交纳停业税、土地增值税和契税等。

2018年土地增值税预缴的规则有哪些

中华人民共和疆土地增值税暂行条例

第一条 为了标准土地、房地产市场买卖次序，合理调理土地增值收益，维护国度权益，制定本条例。

第二条 转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并获得收入的单位和个人，为土地增值税的征税义务人（以下简称征税人），应当按照本条例交纳土地增值税。

第三条 土地增值税依照征税人转让房地产所获得的增值额和本条例第七条规则的税率计算征收。

第四条 征税人转让房地产所获得的收入减除本条例第六条规则扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 征税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）获得土地运用权所支付的金额；

（二）开发土地的本钱、费用；

（三）新建房及配套设备的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评价价钱；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规则的其他扣除项目。

二、其他

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超越扣除项目金额50%的局部，税率为30%.

增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的局部，税率为40%.

增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的局部，税率为50%.

增值额超越扣除项目金额200%的局部，税率为60%.

第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）征税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除项目金额20%的；

（二）因国度建立需求依法征用、收回的房地产。

第九条 征税人有下列情形之一的，依照房地产评价价钱计算征收：

（一）坦白、虚报房地产成交价钱的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价钱低于房地产评价价钱，又无合理理由的。

第十条 征税人应当自转让房地产合同签署之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理征税申报，并在税务机关核定的期限内交纳土地增值税。

第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关材料，并辅佐税务机关依法征收土地增值税。

第十二条 征税人未依照本条例交纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变卦手续。

第十三条 土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规则执行。

第十四 本条例由财政部担任解释，施行细则由财政部制定。

第十五条 本条例自一九九四年一月一日起实施。各地域的土地增值费征收方法，与本条例相抵触的，同时中止执行。

土地增值税清算要满足什么条件?

征税人契合下列条件之一的，应停止土地增值税的清算,房地产开发项目全部完工、完成销售的；整体转让未完工决算房地产开发项目的；直接转让土地运用权的。同时，对契合以下条件之一的，主管税务机关可请求征税人停止土地增值税清算。已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超越85%，但剩余的可售建筑面积曾经出租或自用的；获得销售（预售）答应证满三年仍未销售终了的；征税人申请注销税务注销但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销注销行进行土地增值税清算；省（直辖市）税务机关规则的其他状况.

流程：当项目契合清算条件时，向税局申请清算。先做一个测算。找一家税务师事务所帮助出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开端会依照比拟严厉的规范来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，到达要的规范又不冒犯出售法规的状况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。出来鉴证之后，去税务局交相关材料。税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开端审核，中间会有很多的中央需求沟通的。他们审核终了，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算完毕了。