全国站

当前位置: 首页 > 法律资讯 > 房产纠纷 > 2020年签署商品房买卖合同的注意事项是什么

2020年签署商品房买卖合同的注意事项是什么

2020-09-25 14:40:41 146 来源:慧法顾

  一、2020年签署商品房买卖合同的注意事项是什么   1、注意审核土地使用权是否存在抵押   购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中,很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况,这将对购房人构成法律障碍,影响购房人的顺利购房。

  一、2020年签署商品房买卖合同的注意事项是什么

  1、注意审核土地使用权是否存在抵押

  购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中,很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况,这将对购房人构成法律障碍,影响购房人的顺利购房。

  2、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件

  (1)开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障,所以至关重要。

  商品房开发的法定手续(许可程序)包括:立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续,应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注,有土地使用年限的是出让土地使用权,没有使用年限的是划拨土地使用权,而划拨土地是不能用于商品房开发的。

  (2)注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”

  “一照”:即企业法人营业执照。

  “两书”:即商品房质量保证书和商品房使用说明书。

  “五证:即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。

  3、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序

  大多购房者购房需要贷款。因此,向银行申请贷款时,最好能够熟悉申请银行贷款的政策,从而使贷款的申请能够顺利被批准。

  4、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的

  合同是双方真实意思表示的体现,一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则,发生纠纷时,便成为双方解决争议的依据。

  5、约定违约责任条款须详细、具体

  商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房,逾期办理或不能办理房产证的违约责任,但是往往开发商虽然约定了违约责任,一般违约金额都不多,因此,购房者一定要注意这些细节。

  6、合同附件须重视

  合同附件是合同的有效组成部分,与合同主文条款具有同样的法律效力。常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等,对于补充协议的条款也常常列为合同附件。

  二、商品房买卖合同范本

  商品房买卖合同范本

  (合同编号: )

  合同双方当事人:

  出卖人:____________________________________________________________________

  注册地址:___________________________________________________________________

  营业执照注册号:_____________________________________________________________

  企业资质证书号:_____________________________________________________________

  法定代表人:_________________ 联系电话:____________________________________

  邮政编码:___________________________________________________________________

  委托代理人:_________________ 地址:________________________________________

  邮政编码:___________________ 联系电话:____________________________________

  委托代理机构:_______________________________________________________________

  注册地址:___________________________________________________________________

  营业执照注册号:_____________________________________________________________

  法定代表人:_________________ 联系电话:____________________________________

  邮政编码:___________________________________________________________________

  买受人:_____________________________________________________________________

  【本人】【法定代表人】姓名:___________ 国籍:______________________________

  【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_____________________________________

  地址:_______________________________________________________________________

  邮政编码:___________________ 联系电话:____________________________________

  【委托代理人】【】姓名:_______________ 国籍:______________________________

  地址:_______________________________________________________________________

  邮政编码:___________________ 电话:________________________________________

  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律

  、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:

  第一条项目建设依据。

  出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为

  ___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件

  号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_______________________________________________.

  该地块土地面积为_________________,规划用途为____________________________________,

  土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

  出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】_______________________.

  建设工程规划许可证号为____________________________,施工许可证号为___________________.

  第二条商品房销售依据。

  买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_________________,

  商品房预售许可证号为____________________________________.

  第三条买受人所购商品房的基本情况。

  买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表

  示为准)为本合同第一条规定的项目中的:

  第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

  该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上

  ___________层,地下___________层。

  该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

  该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米,其中,套内建筑

  面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________________平方米(有

  关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

  第四条计价方式与价款。

  出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:

  1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元,

  总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

  2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米________________元,

  总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

  3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万

  _____千_____百____拾______元整。

  4、____________________________________________________________________________ .

  第五条面积确认及面积差异处理。

  根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面

  积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

  当事人选择按套计价的,不适用本条约定。

  合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。

  商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理:

  1、双方自行约定:

  (1)___________________________________________________________________________;

  (2)___________________________________________________________________________;

  (3)___________________________________________________________________________;

  (4)___________________________________________________________________________.

  2、双方同意按以下原则处理:

  (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

  (2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。

  买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按

  __________利率付给利息。

  买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房

  价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登

  记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出

  3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  产权登记面积-合同约定面积

  面积误差比=────────────────×100%

  合同约定面积

  因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。

  第六条付款方式及期限。

  买受人按下列第___________________种方式按期付款:

  1、一次性付款__________________________________________________________________.

  2、分期付款____________________________________________________________________.

  3、其他方式____________________________________________________________________.

  第七条买受人逾期付款的违约责任。

  买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第_____________________种方式处理:

  1.按逾期时间,分别处理(不作累加)

  (1)逾期在________________日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付

  应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________的违约金,合同继续

  履行;

  (2)逾期超过________________日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累

  计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履

  1

  付逾期应付款万分之________________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

  本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分

  期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

  2.___________________________________________________________________________________.

  第八条交付期限。

  出卖人应当在_____年_____月_____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第

  ___________种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:

  1.该商品房经验收合格。

  2.该商品房经综合验收合格。

  3.该商品房经分期综合验收合格。

  4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

  5.____________________________________________________________________________.

  但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:

  1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

  2、_____________________________________________________________________________;

  3、_____________________________________________________________________________.

  第九条出卖人逾期交房的违约责任。

  除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使

  用,按下列第______种方式处理:

  1、按逾期时间,分别处理(不作累加)

  (1)逾期不超过___________日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付

  之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金,合同继续履行;

  (2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解

  除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违

  约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天

  起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(

  1)项中的比率)的违约金。

  2. ____________________________________________________________________________.

  第十条规划、设计变更的约定。

  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:

  (1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

  (2)__________________________________________________________________________;

  (3)__________________________________________________________________________;

  (4)__________________________________________________________________________;

  (5)__________________________________________________________________________;

  (6)__________________________________________________________________________;

  (7)__________________________________________________________________________.

  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日

  内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。

  买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人

  ,并按 __________利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。

  ____________________________________________________________________________________.

  第十一条交接。

  商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时

  ,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖

  人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不

  齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

  由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:

  ____________________________________________________________________________________.

  第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品

  房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。 ____________________________________________________________________________________.

  第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

  出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标

  准的,买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理:

  1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

  2. _____________________________________________________________________________.

  3. _____________________________________________________________________________.

  第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

  出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用

  条件:

  1.____________________________________________________________________________;

  ____________________________________________________________________________;

  3.____________________________________________________________________________;

  4.____________________________________________________________________________;

  5.____________________________________________________________________________.

  如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:

  1.____________________________________________________________________________;

  2.____________________________________________________________________________;

  3.____________________________________________________________________________.

  1

  出卖人应当在商品房交付使用后____________日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报

  产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同

  意按下列第_______________项处理:

  1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起___________日内将买受人已付房价款退

  还给买受人,并按已付房价款的________________%赔偿买受人损失。

  2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的____________%向买受人支付违约金。

  3.____________________________________________________________________________.

  第十六条保修责任。

  买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住

  宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

  买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期

  限和保修责任等内容。

  在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非

  出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。

  第十七条双方可以就下列事项约定:

  1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_________________________________________________;

  2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_______________________________________________;

  3、该商品房所在楼宇的命名权_____________________________________________________;

  4、该商品房所在小区的命名权_____________________________________________________;

  5、_____________________________________________________________________________;

  6、_____________________________________________________________________________.

  1

  自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使

  用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公

  用房屋分摊面积承担义务。

  出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

  _____________________________________________________________________________________.

  第十九条本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第

  ______种方式解决:

  1.提交__________________________仲裁委员会仲裁。

  2.依法向人民法院起诉。

  第二十条本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

  第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与

  印刷文字具有同等效力。

  第二十二条本合同连同附件共______页,一式______份,具有同等法律效力,合同持有情况如下:

  出卖人______份,买受人______份,______份,____________份。

  第二十三条本合同自双方签订之日起生效。

  第二十四条商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向___________________申请

  登记备案。

  出卖人(签章): 买受人(签章):

  【法定代表人】: 【法定代表人】:

  【委托代理人】: 【委托代理人】:

  (签章) 【 】:

  (签章)

  签于 签于

  三、商品房买卖合同无效的情形

  商品房买卖合同无效的几种情形:

  1、出卖人主体不当导致的合同无效。

  包括两种情况:一是,出卖人不具备开发主体资格;二是,出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力,换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围;后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘,没有相应的销售资格。如:开发企业在没有达到法定的售房条件下,为解决资金问题,私下销售房屋等等。

  2、买受人主体不当导致的合同无效。

  这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如:不符合国家限购政策。

  3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。

  出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件,为了融资往往采用两个途径:一是,将在建工程抵押给银行,然后与银行协商,由该银行办理商品房按揭,双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来,开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款,银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者;二是,由施工单位垫资施工到可以预售的条件,然后开发商通过收取首付购房款,以此支付工程款。如开发商不能按“阴合同”支付施工单位工程款,施工单位可以运用法律规定的“工程价款优先受偿”权,对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权,最后受损失的还是购房者。对此,最高法院司法解释规定,开发商如果将所销售的房屋抵押,并且隐瞒该事实,购房者可以请求法院确认合同无效,并且要求开发商承担一倍的赔偿。

  4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。

  出卖人因利益驱使,将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时,往往采用变更原协议书的产权调换安置方式,要求被拆迁人接受货币补偿,或者异地安置。对此,最高法院司法解释规定,对于这种情况,买受人可以请求法院确认合同无效,并要求开发商给予一倍的经济赔偿。


法律咨询 更多